С част от съседите искаме да свикаме общо събрание, което да реши за неотложни ремонти във входа. Домоуправителят обаче си прави оглушки и ние не можем да направим нищо. Има ли някаква възможност да се свика събранието и без него?

В.В., гр. София



От 1 май 2009 г. е в сила специален закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Дотогава действаха една дузина разпоредби в закона за собствеността и един Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост, приет от правителството през далечната 1951 г. и променян на няколко пъти. За съжаление, независимо от това, че материята бе уредена в закон, и то изцяло нов, то нещата, свързани с управлението на етажната собственост, включително и в блоковете, в които живеят милиони българи, не се подобриха кой знае колко.

Все още има не малко места, в които дори няма домоуправители, или в които никой не може да накара друг съсед да плаща за асансьор или пък за чистене на входа, а изобщо да не говорим за ситуации, в които трябва да се поправи нещо в остаряващите вече жилищни сгради. Определено драматичен остава и например проблемът със собствеността на земята под блоковете, на част от които определено предстои да изтече.

Така или иначе в конкретния случай трябва да се гледа ЗУЕС и неговите възможности. В неговия чл.12 е записано по чия инициатива може да се свика едно общото събрание. Изрично е отбелязано, че то се събира поне веднъж годишно. И тогава се свиква или от управителния съвет (управителя), или от контролния съвет (контрольора).

Веднага след това е отбелязано, че "общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата". Това означава, че тази възможност може да бъде използвана, ако примерно домоуправител не свиква дълго време събрание или пък отказва да стори това въпреки молбата на група съседи. Що се отнася до тези въпросни 20 на сто идеални части, то те обичайно се отбелязват в актовете за собственост. Изчислението обаче не трябва да е толкова трудно, като се види дали има една пета - важното е да се знае обаче, че тук не е от значение броят апартаменти, а на практика значение има тяхната площ. Това е така, защото по тези идеални части се движат не само правата, но и например задълженията по обслужване на общите части от съответния имот. Така 20 на сто може да са три четиристайни апартамента, дори и ако във входа има 15 гарсониери.

При хипотезата с 20-те на сто идеални части искането се отправя до домоуправителя, който трябва да свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Ако той или управителният съвет не сторят това, то общото събрание се свиква от самите собственици.

Интересно е да се отбележи, че според закона общо събрание може да бъде свикано и от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи, или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. На практика обаче така и не става ясно какво е неотложен случай и как точно сам човек ще свика общото събрание.

Иначе законът е помислил и за още един вариант. При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.

Законът предвижда и специален ред - чл.13 от ЗУЕС, за свикване на общото събрание. То се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го искат. Поканата трябва да се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът трябва задължително да се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол.

Законът предвижда и собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, да уведомява писмено домоуправителя. И дори да посочва "електронна поща и адрес, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер". Ако лицето не е посочило електронна поща или адрес, както и телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по общия ред - чрез залепената на входа покана например.

В поканата задължително се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му. Освен в неотложни случаи, общото събрание не може да се свиква в дни, обявени за официални празници или в дни, обявени от Министерския съвет за почивни.

Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Има няколко варианта, в които се иска присъствието на поне 75 на сто идеални части.