Как съдебен изпълнител продава имот на длъжник? Има ли някакви правила, които трябва да се спазват, и чието неспазване да даде възможност после за атакуване на продажбата?

Х.Ш., София



В Гражданския процесуален кодекс (ГПК) има специална глава, озаглавена "Изпълнение върху недвижими имоти". Именно в нея са и правилата, по които се продава недвижим имот, собственост на длъжник.

Всичко започва с опис на съответния имот. Съдебният изпълнител има задължението да се увери, че той е бил собственост на длъжника към деня на налагане на възбраната. Проверката на собствеността се извършва чрез справка в данъчните или нотариалните книги или по друг начин, включително чрез разпит на съседи. Когато няма сигурни данни за собствеността, се взема предвид владението към деня на възбраната, казва законът.

ГПК има строги изисквания и към самия опис. Той трябва да съдържа посочване на изпълнителния лист, местонахождението, границите на имота, наложените върху него ипотеки и възбрани, както и дължимите данъци. Освен това трябва да се отбележи началната цена, от която да започне наддаването, както и къде точно ще се извърши публичната продан. Описът се подписва от съдебния изпълнител, но той не се съобщава на страните.

Съдебният изпълнител определя началната цена, от която ще започне наддаването, като се прилага съответно чл. 468 от ГПК. Въпросната разпоредба гласи, че началната цена, от която започва наддаването при публична продан, е 75 на сто от стойността на вещта. По искане на страната се назначава вещо лице за определяне на стойността на вещта.

Необходимо е да се знае, че имотът се оставя във владение на длъжника до извършване на проданта. Длъжникът трябва да управлява имота като добър стопанин. Той получава имота по описа и е длъжен да го предаде в същото състояние, в което го е приел. Ако длъжникът не стопанисва добре имота или пречи на огледа от трети лица, съдебният изпълнител предава управлението на друго лице.

Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от описа да изготви обявление за проданта, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той и за каква сума, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта. Обявлението се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта. Съдебният изпълнител определя времето, през което недвижимият имот може да бъде преглеждан от лицата, които желаят да го купят.

Проданта се извършва в сградата на районния съд. Тя продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден. Книжата за проданта трябва да се държат в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува от имота.

За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена. Ако взискател участва, то той може и да не внесе тези пари, ако вземането му надвишава неговия размер. Законът изрично посочва, че всеки наддавач посочва предложената от него цена с цифри и с думи и подава предложението си заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан плик. Наддавачът може да направи повече наддавателни предложения. Всяко наддавателно предложение се прави отделно. Проданта приключва в края на работното време в последния ден.

Има лица, които нямат право да участват в публичната продан. Това са длъжникът, неговият законен представител, длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител.

Съществува и нормата на чл. 491, според която, ако до изтичането на срока за подаване на писмените наддавателни предложения длъжникът внесе всичко по предявените срещу него изпълнителни листове и разноските по изпълнителното дело, проданта просто не се извършва.

В началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на писмени наддавателни предложения на определеното място в сградата на районния съд съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения. За купувач на имота се смята този наддавач, който е предложил най-висока цена. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи. Обявяването на купувача се извършва от съдебния изпълнител в протокола, който се подписва от него.

Има и един интересен законов запис. Според него, ако при обявяването на купувача някой от явилите се наддавачи устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена.

Купувачът е длъжен в едноседмичен срок от приключване на проданта да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък.

Ако не са се явили наддавачи или не са били направени валидни наддавателни предложения или ако купувачът не е внесъл цената и имотът не е бил възложен по реда на чл. 493, т. 2, взискателят има право в едноседмичен срок от съобщението да поиска да се извърши нова продан. Новата продан се извършва по правилата за първата продан. Тя започва не по-рано от един месец от приключването на първата продан при начална цена, равна на 80 на сто от началната цена по първата продан. Ако и при тази продан имотът не бъде продаден и в едноседмичен срок не бъде поискано определянето на нова начална цена, имотът се освобождава от изпълнение и възбраната се заличава по искане на съдебния изпълнител.