Съсобственик съм на имот, който е даден под наем. Аз обаче не съм получил нищо. Имам ли и аз право на своята част, както и дали мога да искам за предишно време?

Ф.Х., София



Съсобственост има на практика много често. До такава се стига или при наследяване, или при построяване на общ имот, или при съпружеска имуществена общност, или пък при публична продан, когато се купува примерно част от къща.

Уредба на съсобствеността може да бъде открита в Закона за собствеността (ЗС). Там е определено, че правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица, включително държавата, общините, юридически или физически лица. Пак там е записано, че частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Когато обаче се наследява, то нерядко се получават неравни идеални части. Но при съпружеска имуществена общност или при строеж на обща къща от две лица, обичайно частите са наистина равни. Това в случая с конкретните въпроси е важно за определяне на частта, която може да се получи.

Законът определя, че всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Пак там е изрично разпоредено, че "всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им". И веднага след това: "Когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване". Това означава, че ако има един имот и единият съсобственик го дава под наем, то и другите имат право да взимат от наема. Или ако не са взимали, писмено да поискат обезщетение в размер на неполученото плюс дори лихвата. Това се определя естествено съобразно съответната част, която има съответният съсобственик. Така ако той като наследник има например една трета, то може да претендира за толкова примерно от наема.

Разбира се, може да възникват всякакви спорове - както за неполучен наем, за разпределение на наем, така и дали изобщо да се дава един имот под наем. Изобщо проблемите може да са навсякъде. Затова и законът разпорежда, че общата вещ - например имот, се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, то може районният съд, по искане на когото и да е от съсобствениците, да реши въпроса, да вземе необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.

При проблеми и спорове със съсобственост има още няколко изхода. Единият е продажба на частта от съсобствения имот. Продажбата на трети лица е възможна само след като се представят пред нотариуса писмени доказателства, че е предложено на другите съсобственици да купят тази част. Писмено трябва и да се декларира, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията е неистинска или третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия.

Възможно е да се ползва и чл. 34 от ЗС. Според въпросната разпоредба всеки съсобственик може въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ - освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот. Доктрината и законът познават два вида делби - доброволна и съдебна. Има различни варианти - примерно имот да се даде на единия, а той да наплати на другите. Законът казва също, че ако имот не може да се "подели удобно", тогава може да се изнесе и на публична продан и всеки тогава получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан.