Собствениците в жилищните сгради ще могат да си наемат само професионален домоуправител. Това е предвидено в пакета промени на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Те са подготвени от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и експерти през последните години, откакто нормативите действат и се видяха "кривиците" в тях.

Някой би казал - ние и сега можем да наемем фирма, която да се ангажира с управлението на общия ни дом. Да, но това не отменя ангажимента собствениците да изберат домоуправител - и задължително това да един от тях, без да могат да делегират тези права на външно лице, което няма апартамент в блока. В момента законът не позволява изцяло да оставиш грижите за жилищната сграда на фирма. След като промените минат през парламента, където предстои обсъждане в комисиите, това задължение ще отпадне. Според специалисти, ангажирани със санирането, това ще бъде голяма стъпка напред. Защото, след като се реши въпросът с финансирането чрез програмата за безплатно обновяване от бюджета и от европейските програми, основните проблеми в управлението на етажната собственост остават организационни. Или простичко казано - с ремонтите, касата, общите събрания, домовата книга и протоколите ще може да се занимава някой, на когото това му е работата. А не някой съсед да се прежали да я върши между другото в свободното време или пък дори да няма желаещ за домоуправител. Според промените управлението на общите части може да се възложи за срок от 2 години.

"За първи път се дава легална възможност сградите да си наемат професионален управител. Категорична съм в това, че една от причините да не успяват много от големите блокове да се санират е тази. Как може да очакваме 1000 души да се справят сами - това е колкото три малки села да се организират в извършването на една висока експертна дейност". Това коментира пред в. "Сега" Цвета Наньова, ръководител на проектния мениджър за София по проекта "Енергийно обновяване на българските домове" по програма "Регионално развитие 2007 - 2013 г. Това е звеното, което помага и координира с МРРБ процеса на саниране. Такива проектни мениджъри бяха избрани по региони. Те бяха ангажирани именно с организацията, която хората, особено в 18-етажните ЕПК или панелките с по няколко входа, не можеха да направят сами. "Документацията е сериозна. И трябва някой да комуникира с всички собственици, за да има грижа за сградата и да се осъществи каквото и да било начинание. В една сграда има много дейности основно по управление на общите части и те са в ежедневен порядък", допълва Наньова. Тя е убедена, че



тази работа на доброволни начала



и в свободното време не може да се върши.

Важно уточнение е това, че никой не задължава собствениците да наемат фирма. Законът само ще даде такава възможност. Това обаче в никакъв случай не значи, че фирмата ще взима решения вместо собствениците. Всеки домоуправител и касиер на вход знае, че само свикването на общо събрание на блока и протокола от провеждането му е достатъчно ангажиращо занимание.

Обслужването от фирма не е по-скъпо от това да управляваме блока си сами. В столичен квартал, например в малка кооперация, строена след 2000 г., при 18 апартамента на месец се плащат по 3 лева на човек. Толкова събира фирмата домоуправител от всеки живущ на блока, в който няма асансьор. В таксата влиза задължението на фирмата да почиства общите части, ако например изгори крушка - тя се грижи за осветлението, косят се и тревните площи. Отделно от таксата "вход" обитателите внасят и всеки месец по 1 лев на човек в общ фонд за поддръжка, който се харчи при нужди само и единствено по решение на общото събрание на етажната собственост.

Други промени предвиждат по-сериозни задължения за собствениците. Например в случаите, в които в блока има живеещи в чужбина хора. Това също е един от проблемите при санирането, защото според условията в началото на програмата за безплатните мерки за енергийна ефективност се искаше 100% съгласие. А обикновено тези хора не могат да бъдат открити. След това изискванията бяха променени с допуск на до 5% несъгласни с начинанието собственици. Впрочем това беше и основният проблем, поставян от хората при всички обсъждания в цялата страна пред експертите и лично пред министър Лиляна Павлова - неоткриваеми или несъгласни собственици.

Затова се въвеждат възможностите за



кореспонденция по електронна поща и за получаване на съобщения чрез адрес в страната,



който трябва да бъде посочен от собственика, ползвателя или обитателя. Този адрес може да е различен от настоящия или постоянния.

Предложени са и сериозни изменения в задълженията на собствениците по отношение поддържането на сградата по изискванията на основния строителен закон - за устройството на територията. Основното всъщност е по-категорична забрана за преустройства, които засягат общи части на сградата и за които не е взето решение от общото събрание на етажната собственост. Например санирането на парче, за което в. "Сега" вече писа. "И сега полагането на частична топлоизолация отвън е забранено, защото не се допускат всякакви дейности по фасадата без общото решение на останалите собственици", обясни Цвета Наньова. Същото важи и за остъкляването на балконите, което и сега не е разрешено. В новия законопроект само е записано по-категорично, че собствениците не могат да "извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване" на общите части, включително и да компрометират носимоспособността и устойчивостта на конструкцията, както и пожарната безопасност на сградата.

Освен това собствениците имат задължението да се грижат за безопасната експлоатация на всички съоръжения и инсталации в сградата - асансьорите, електроинсталациите, ВиК и топлопреносната мрежа.

Въвежда се изискване за нова сграда да се избере управител в 6-месечен срок от въвеждането й в експлоатация. Новите текстове ще позволят и да се регистрират сдружения на собствениците за няколко сгради в режим на етажна собственост - става дума за т.нар. свързано застрояване и отделните блок секции на жилищните сгради. Предлага се и нова разпоредба - при промяна на собствеността върху самостоятелен обект членството в сдружението да се прехвърля на новия собственик. Т.е. при покупко-продажба новият собственик встъпва в задълженията на стария - например за взетите решения за плащане на месечни такси.



Но това не означава, че за стари задължения е отговорен новият собственик



Друга важна промяна е в прецизирането на текстовете за извършването на неотложни ремонти - най-вече в частта за сроковете, в които трябва да се извършат. Въведен е ред за осигуряване на достъп от собствениците за извършване на огледите и самите ремонти. Обитателите на жилищата трябва да осигурят достъп за проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване на общи части или на други помещения. Също така трябва да допускат оторизираните лица и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата. "Не е редно малцина да възпрепятстват желанието на болшинството например за мерките по саниране, като отказват достъп за оглед. Освен това е недопустимо отношението на много собственици към общия дом - обосновавайки се с неприкосновената собственост, а всъщност живеят, сякаш са в общежитие", коментира Цвета Наньова.

Предвидени са и глоби за домоуправителите. Например за неизвършен неотложен ремонт за управителя е предвидена глоба в размер от 500 до 1000 лв. А за кмета на общината или района санкцията е от 300 до 700 лв. Когато правомощията на управителя се възлагат на физическо или юридическо лице, които не са собственици, също има санкции.