През миналата година цените на жилищата в големите градове на България са нараснали с близо 10% - поне според данните на официалната статистика. Това е един от най-бързите темпове в ЕС, където средното повишение на цените е 4.6% на годишна база. Агенциите за недвижими имоти, осланяйки се на собствените си данни, отчитат поскъпване с 10-12 процента. Цените в София според тях са надхвърлили 1000 евро на кв. м, а в отделни квартали - 1300 евро.

Пазарът в София вече е надхвърлил нивото от 2007 г. Да припомним, пикът на жилищните цени бе през 2008 г., когато след скок с 28% те достигнаха 1191 евро средно за годината. В отделни райони на столицата пиковите нива вече са надхвърлени. В провинцията ръстът е по-балансиран, което е очевидна последица от свръхконцентрацията на хора и бизнес в столицата.

Ръстът на цените на жилищата (средно за страната под 7% с приспадане на инфлацията) очевидно изпреварва темповете на икономиката (около 4%). Това поставя въпроса прегрява ли пазарът на недвижими имоти и дали поскъпването ще продължи. Данните все още не предполагат да се говори за балон, който предстои да се спука. Въпреки че темповете на увеличение на цените са високи и може да се види спекулативен елемент, това увеличение съответства на ръста на доходите (10%). Може също така да се твърди, че ръстът на чуждестранните туристи (9%) и на вътрешното потребление допринасят за интереса към ваканционни имоти и търговски площи.

Пазарът на имоти изисква повишено внимание - неслучайно това е един от макро икономическите дисбаланси, които ЕК следи.





Бързото покачване на цените е предупредителен сигнал



Има обаче две съществени отлики със ситуацията отпреди кризата, които са предпоставка за по-бавно поскъпване на имотите сега. Първата е влошаващата се демографска ситуация. За 10 години населението на България се стопи с половин милион души. Това означава, че са нужни 100-200 хил. жилища по-малко. Тези данни не отчитат пълния ефект от емиграцията (гастарбайтери, студенти, баби в помощ на работещи родители в чужбина). Второ, благодарение на предкризисния бум имаше насищане с жилища и въпреки че след 2008 г. новото строителство секна, предлагането е достатъчно. Според скорошен доклад на Световната банка над 1.2 млн. жилища у нас са празни (половината в градовете). Делът на т. нар. тъмни прозорци е една трета, в това число 25% в градовете.

Ускоряването на новото строителство през последните години също противодейства на вдигането на цените. Започнатото строителство на нови сгради (на база РЗП) през деветте месеца на 2017 г. има ръст с 19% спрямо същия период на 2016 г. и е почти двойно повече спрямо кризисната 2010 г.

Всички тези фактори, които понякога се пропускат при прогнозите, задържат ръста на цените под 10% средно за страната - далече от бума преди кризата. Тогава много хора придобиваха жилища почти изцяло с кредити заради увереността, че цените ще продължат да растат. Сред новодомците имаше много семейства, които до този момент са живеели под наем или в наследствено жилище. За разлика от сега имаше и сериозен интерес на чужденци в някои сегменти.

Основният движещ фактор на пазара в момента е комбинацията от растящи доходи и ниски лихви. Много от хората купуват жилища с инвестиционна цел. Често те гледат на



втория дом като на източник на доход, като алтернатива на осигуряването за пенсия



Това е феномен, който изисква сериозно внимание, тъй като отразява недоверието в постоянно променящите се правила за пенсиониране, а вероятно и в надзора над финансовите институции. Тоест имаме още един пример за това как недостатъчно справедливи и закъснели регулации (в случая на осигуряването в частни пенсионни фондове) могат да допринесат за макроикономически дисбаланси като страничен ефект. Не би било така, ако капиталовият пазар осигуряваше широка алтернатива.

Приносът на ниските лихви е двустранен. От една страна, лихвите по кредити спаднаха повече от два пъти в сравнение с тези преди кризата. Средният ГПР (годишен процент на разходите) по новите жилищни заеми в лева по последни данни е 4.19% - при над 9% през 2007 г. Средната лихва е дори по-ниска (3.79% през ноември 2017). Все пак ГПР, който включва всички разходи по кредита и отчита стойността на парите във времето, е по-добър показател. Но трябва да отчетем и друго - през 2007 г. средногодишната инфлация бе над 8%, докато за 2017 г. тя е само 2%.

Дълго време хората се въздържаха да купуват жилища на кредит и дори когато цените започнаха да растат, кредитните посредници съобщаваха за сравнително високи нива на самоучастие. Но последните данни на БНБ сочат промяна на тенденцията, като през юни и ноември новоотпуснатите жилищни заеми достигат рекордни стойности. В същото време сякаш е налице разхлабване на кредитните стандарти. Ако през есента изискването самоучастие беше 15% и дори 20%, сега много банки отпускат назаем до 90% от стойността на имота (при пълна отговорност на кредитополучателя и обикновено при превод на заплата). Някои понижиха лихвите под психологическото ниво от 3%.

В същото време ниските лихви по депозити (средно 0.16% по влогове на граждани) накараха много спестители да потърсят алтернатива. С отчитане на инфлацията (а в някои случаи и на таксите) лихвите по депозитите вече са отрицателни. Въпреки това депозитите на граждани растат - от 44 млрд. лева през ноември 2016 г. до 47 млрд. лева през миналия ноември. Тези внушителни спестявания, изложени на ускоряващата се инфлация, са може би по-сериозният фактор за оживлението на имотния пазар. Ако има риск за пазара на имоти, той ще дойде именно по линия на инфлационните очаквания (покупката на имот се разглежда от много инвеститори като начин за запазване на стойността на парите).

Проблемът при инвестиционното търсене на имоти е свързан с трудностите при изчисляване и прогнозиране на дохода от тях. За това допринася липсата на достоверна статистика за пазара, включително наемния. На базата на неофициални данни за наемите в София, може да се твърди, че



доходът от наем е 5-7% годишно



За да бъде съпоставим с инвестиционните инструменти такъв доход, от него трябва да се приспаднат разходите за поддръжка и ремонт на жилище и да се оцени вероятността в определени периоди то да остане без наематели. Трябва да се вземат предвид данъците (вкл. местни). Те са по-големи от данъка върху лихвите, а за много доходи от инвестиции няма облагане. По груби изчисления реалният чист доход от наем на жилище с приспадане на разходите и инфлацията е 2%, в отделни случаи 3%. Какъв ще бъде той след 10 и 15 години е трудно да се каже, така както е трудно да се каже с колко ще поскъпнат имотите. С отчитане на тенденцията на обезлюдяване и на разходите вероятно по-добрата стратегия е да се инвестира в логистични площи или дори гаражи, отколкото в жилища.

Когато говорим за далечна перспектива, купувачите следва да оценят и факта, че изключително благоприятните лихвени условия, които тласкат пазара нагоре, няма да са вечно. Очаква се още в края на тази година ЕЦБ да обяви кога и как ще преустанови т. нар. количествени облекчения и ще започне да повишава лихвените проценти. Това означава, че мотор за пазара в по-дълъг период следва да бъде икономиката и постигането на устойчиви нива на конвергенция на българската икономика с европейската.

Въпреки че брокерите на имоти убеждават, че основните ценови фактори са локацията и вида строителство, практиката досега показва, че много по-голямо значение има как се развива и управлява икономиката.