Доста непредвидим и неконтролируем се оказа ипотечният тайфун, който засегна САЩ. В първоначалните си прогнози повечето от анализаторите не допускаха, че той ще се прехвърли отсам Атлантическия океан. Очакваше се покачването на лихвените нива и по-строгите кредитни условия да забавят темпа на нарастване на цените на жилищата в Европа, но катаклизмът като цяло да бъде избегнат. Първото почти се е случило - според класацията на британската агенция Knight Frank за последните 12 месеца цените на жилищата в световен аспект са се повишили само със 7.8%, докато предишната година повишението е било 9.6%.

Но през последния месец в доста държави на Стария континент се появиха сигнали за първи проблеми на пазара на имоти.



Ефектът на доминото на американския пазар



всъщност беше предизвикан от лошата кредитна история на заемополучателите. Щом лихвите бяха вдигнати, ненадеждните длъжници вече не бяха способни да си погасяват вноските и цените на имотите паднаха. По последни данни 36% от кредитополучателите не могат да обслужват заемите си.

Според анализаторите на водещата инвестиционна банка Morgan Stanley обаче американският вторичен пазар на ипотеки няма свой европейски еквивалент. Поради това, а и заради по-строгите условия за отпускане на заеми в Европа се смята, че тук проблемите ще бъдат ограничени.

Според анализаторите обаче, ако оптимизмът в европейската икономика помръкне, а цените на лихвите тръгнат нагоре, европейските пазари за недвижими имоти също ще се окажат уязвими. Особено в държави, където цените са нараснали сериозно през последните години най-вече поради спекулативни фактори. А с второто място в световната класация по поскъпване България е на доста ветровито място.

Още в края на август част от европейските пазари започнаха да дават първи симптоми за предстоящото влошаване на ситуацията. В Ирландия се регистрира спад на цените на имотите за четвърти пореден месец. Цените на жилищата във и около латвийската столица Рига паднаха с 1% през май и с 3.5% през юни. В началото на тази година апартаментите в стария град се оказаха по-скъпи от тези в Берлин заради много спекулативни сделки, голяма част от които с ипотеки в евро, швейцарски франкове или йени. А те биха могли да се окажат катастрофални, ако валутата на Латвия внезапно се обезцени. Подобно опъване на пазара до краен предел има в сектора на недвижимостите в Румъния, България, Хърватска и дори Русия, коментират чуждите анализатори. Danske Bank предупреди, че



голяма част от Източна Европа е надута от "чудовищен балон",



който напомня условията в Източна Азия малко преди да дойде кризата от 1997 г.

"Високите нива на задлъжнялост на домакинствата в големи части на Европа са направили региона уязвим спрямо затягане на кредитните условия. Местните агенции за недвижими имоти в Испания отчитат спад на цените на тримесечна база в Мадрид и няколко други провинции. Цените на имотите във Франция паднаха с 1.5% през юли, въпреки че към момента са задържаха на 5% годишен ръст. Тенденцията за повишаване на цените може да се обърне и да стане отрицателна през второто полугодие", прогнозира Жан-Мишел Сис, икономист в рейтинговата агенция Standard & Poor's.



Как се вписваме ние в картата на Европа



България и Румъния са най-младите членове, присъединили се към европейското семейство от началото на тази година. Заради това и очакваните драстични скокове на цени, включително и на имотите, през последните няколко години страната ни се превърна в строителна площадка. Пазарът се изпъстри със спекуланти и строителни предприемачи, които се надпреварваха да вдигат жилищни сгради, ваканционни селища и хотели в курортите. А брокерите обявяваха фантастични поскъпвания.

Преди няколко дни авторитетната британска агенция Knight Frank обяви, че България е на второ място в света по поскъпване на имотите, ако се вземат данните за поскъпването на годишна база - второто тримесечие на 2007 спрямо второто на 2006 г. Но в същото време се отчита, че броят на новите разрешителни за строежи не нараства с темповете, познати от предишната година. В последния си доклад за третото тримесечие на 2007 г. анализаторската група Industry Watch отчете, че растежът на 12-месечна база на новите разрешения за жилищно строителство се забавя спрямо първото тримесечие. Изостава дори темпът на нарастване на средните цени. По данни на НСИ през второто тримесечие те са забавили своя ръст до 5.4% спрямо първите три месеца, като средната цена достигна 1041 лв. за кв. м. Което просто показва, че второто място, което сме заели в световната класация по поскъпване, ще е най-високото. Оттук нататък ще има движение надолу.

Но макар търговците на имоти и част от анализаторите отдавна да повтарят как все пак "спукване на балона" няма да има, катаклизмите в САЩ може изненадващо да пренаредят пъзела и у нас. Причините за това са поне няколко - България не е изолирана икономика, имотният пазар по аналогия на много други все повече се превръща от регионален в глобален, а българите, теглещи ипотечни кредити, стават все повече. Според прогнозите на БНБ през тази година



ръстът на ипотечните кредити в България ще е около 30 на сто



Далеч по-оптимистични са тези на дружеството за кредитни консултации "Кредит Център", откъдето смятат, че ще бъде отчетен ръст от 50% на годишна база. Кредитната експанзия през последните няколко години обхвана страната доста сериозно, а банките продължават да се надпреварват да зарибяват клиенти с примамливи на пръв прочит оферти. Обществена тайна е, че с помощта на посредници в търговията с имоти и оценители правилата за благонадеждно кредитно досие често се заобикалят с един или друг похват. Въпреки това за момента т. нар. "лоши кредити" са едва 2 на сто.

Преди около месец обаче станахме свидетели на друга специфика на пазара. През август част от банките обявиха нови, по-високи лихви по отпусканите от тях заеми. Поводът, от една страна, се оказа изискването на БНБ за увеличаване на минималните резерви на търговските банки от 8 на 12%, а, от друга страна - изоставането на лихвените нива спрямо тези в Европа, които от около година и половина вървят нагоре. Така при ипотечните кредити се регистрира повишение между 0.2 и 0.5%. А лихвите при различните финансови институции достигнаха средно между 6.25 и 7.95 %. Очаква се част от банките, които не са въвели промяна, да отложат това във времето, докато общественият интерес към темата отшуми. Или просто да ползват други любими им похвати, като например да увеличават незабелязано различните такси за обслужване.

Най-съществено обсъждането за



покачване на лихвите е повлияло на старите клиенти



на банките, които се опасяват от значително повишаване на разходите по изплащане на задълженията. Но според изчисленията на "Кредит Център" заради повишаването на лихвите на някои от банките по-високи вноски ще плащат само около 20% от домакинствата, теглили ипотечен заем. При ориентировъчна вноска от 450 лв. за средностатистическия кредит от 30 000 евро (58 600 лв.) това прави месечно оскъпяване на заема с около 15 -16 лв., пресмята изп. директор на кредитното дружество Тихомир Тошев.

Засега повечето от анализаторите отказват да прогнозират дали ударът от кредитната криза ще засегне региона. Но е сигурно, че някои от развиващите се икономики могат да срещнат сериозни проблеми, ако инвеститорите решат да преместят парите си другаде.

"На този етап е твърде рано да говорим за прегряване на пазара. От една страна, с приобщаването на страната ни към европейската общност постепенно започва да се върви към повишаване на възнагражденията вследствие на включването ни в общия пазар на труда. Нарастват платежоспособното търсене и броят на покупките на имоти с ипотечни кредити. Част от хората от средната и над средната класа променят жилищата си, закупувайки по-големи и по-добри имоти. В същото време не спират и миграционните процеси към столицата, което също оказва влияние върху търсенето на имоти", коментира пред "Сега" президентът на Международната федерация за недвижими имоти - България (FIABCI) Валентин Съйков.

Както той, така и други от участниците на пазара на недвижима собственост у нас отчитат, че пазарът силно се диверсифицира и за пренасищане в жилищния сектор може да се говори само когато става въпрос за труднопродаваеми апартаменти. Най-често такива са остарелите панелни жилища, ЕПК или имоти в районите с лоша инфраструктура. Но добре планираните и качествено изпълнени обекти в благоустроени райони ще се котират.