Една от най-устойчивите тенденции на последното десетилетие е значителният ръст на цените на имотите в Европа и Америка. Подемът започна в средата на 1995-1997 г. и се ускори рязко след 2000 г. Така в Ирландия за последните 10 години (от 1996 до 2006 г.) цената се е увеличила с 300%. За същия период цените в Холандия, Швеция, Великобритания, Франция и др. се удвоиха. Само в Германия жилищата практически не са поскъпнали, защото страната има висока обезпеченост с жилища, голям запас от социални жилища и пазар, който не е склонен към спекулации.

В САЩ, след като през 2000-2001 г. се спука балонът за големите печалби в IT сектора, спекулативните капитали се преместиха от фондовите борси към пазара на имоти. В продължение на 5 години там цените се удвоиха. В противовес на Европа и Америка цената на жилищата в Япония през последните 10 години пада - пазарът там така и не може да се съвземе от грандиозната криза в началото на 90-те години.

Но по всичко изглежда, че пазарът започва да се нормализира. В САЩ от началото на 2008 г. цените бавно започнаха да падат. За това допринесе и избухналата през август ипотечна криза. През 2007 г. продажбите на жилища в САЩ паднаха с 20%. Освен това рязко се увеличиха и исковете за фалити на кредитополучатели: през 2007 г. над 2 млн. семейства загубиха своята собственост, защото не можеха да покриват ипотечните си кредити. През 2008 г. фалитите няма да бъдат по-малко. Такава криза САЩ не помнят от времето на Великата депресия.





Въпросът е: ще последват ли европейските пазари тенденциите на американския?



До кризата по данни на Deutsche Bank Research европейските пазари се развиваха синхронно с американския, при това в някои страни цените излязоха от пределите на здравата логика. "Инвестициите в собственост се отличават от тези в акции и облигации по това, че това не са само обект на спекулации, но и потребителска стока. Затова при анализа трябва да се вземат предвид не само обикновените сметки за цената на жилищата и наемите. Трябва да се отчита и факторът "достъпност". При сегашните цени жилищата в много страни са недостъпни за потребителите", отчита Deutsche Bank Research.

Американската криза вече удари по европейския пазар на имоти - повишиха се лихвите по ипотечните кредити и цените на жилищата във Великобритания, Ирландия, Испания и Франция през втората половина на 2007 г. паднаха, макар и незначително - с 1-2%. Цифрите не са фатални, но пазарът на имоти е доста консервативен и бавно реагира на кризата. Затова по-значими са други показатели: обемът на продажбите, количеството на издадени разрешения за строителство, отпуснатите кредити и фалитите на домакинствата. Така например по данни на Банката на Испания през юли 2007 г. количеството на разрешенията за строителство е паднало с 38% за едногодишен период.



За достъпност на жилищата



Една от последиците от бързия ръст на цените стана повсеместното понижение на достъпността на жилищата за голяма част от населението. Доходите на гражданите растат по-бавно от цените и днес все по-малка част от населението може да си позволи покупка на жилище, дори и с ипотечен кредит. Например в САЩ през 2000 г. средните цени на жилищата са били около 3.5 пъти годишния доход на средното семейство, а през 2005 г. - вече 5.2 пъти. В Испания достъпността на жилищата е паднала два пъти за 10 години. Всичко това предопределя новата тенденция в развитите страни - все по-активно да се строят социални жилища.

Липсата на възможност по-голяма част от гражданите да се сдобият с жилище в много държави се възприема като национална заплаха. Така например в началото на 2008 г. в Мадрид имаше стихийни младежки демонстрации под лозунга за достъпни жилища. В Испания човек със заплата от 1500 евро не може да тегли ипотечен кредит. Младите хора са принудени до 30-35 години да живеят с родителите си, късно създават семейства, а оттам се влошава и демографската ситуация.

Как реагират правителствата на тази ситуация? Най-естествената реакция е отговор на класическия въпрос "Кой е виновен?". През 2006-2007 г. властите на редица европейски страни създадоха правителствени комисии за разследване ситуацията на пазара на имоти. Те трябва да анализират защо стойността на строителството е толкова висока и как да се противодейства на спекулациите с имоти. Така Британското антимонополно ведомство (Office of Fair Trading) през юни 2007 г. вече направи изявление, че пазарът на имоти е монополизиран от няколко компании, създаващи препятствия пред новите играчи. В Испания миналата година бе приет закон, който трябва да ограничи спекулациите с имоти и да увеличи прозрачността и устойчивостта на сектора, особено по крайбрежието. Паралелно с разследванията и антикартелните мерки властите активно подкрепят разнообразни архитектурни конкурси и изследователски програми, насочени към повишаване на достъпа до жилища.

Ярък пример за увеличаване на социалния аспект от жилищната политика са САЩ - страната с може би най-либерален пазар. Тук преките субсидии от федералния бюджет за социални жилища са се повишили от 20 на 23 млрд. долара за три години. Тези пари отиват за подготовка на терени за строителство, за субсидии за покупка или наемане на жилища от население с доходи под средните. Най-разпространената схема е с бюджетни пари да се купи терен и към него да се прокарат всички комуникации. След това този участък се обявява на търг, на който частните предприемачи се конкурират по два показателя: какъв процент от жилищата и с каква отстъпка инвеститорът ще продаде на социално слаби граждани. Големите градове пък се върнаха към практиката да строят сами социално достъпни жилища. През 2006 г. в Ню Йорк бе обявен първият за последните 40 години конкурс за такъв проект. Според новата програма на кмета на града Майкъл Блумбърг за 6 години ще бъдат построени над 145 000 жилища.

Във Великобритания социални жилища не са строени от 70-те години насам. Но през юни 2007 г. премиерът



Гордън Браун представи нова програма за мащабно жилищно строителство



Бюджетът за социални жилища се увеличи с 3 млрд. фунта стерлинги и в момента е над 8 млрд. Част от тези пари ще отидат в помощ на младите семейства (субсидиите за покупка на първо жилище са около 17% от сумата). Според плана до 2020 г. ще бъдат построени над 3 млн. имота, от тях 500 000 ще са за социално слаби.

В Испания в средата на 2007 г. правителството прие законопроект, според който 30% от строящите се жилища ще бъдат отделени за социално слаби семейства. За да намалят машинациите със социални жилища в условията на голям дефицит, властите на редица градове използват доста оригинална схема - събират на градския стадион всички картотекирани за жилище и раздават апартаменти чрез лотария.

Дори в Китай, който се отказа от модела на социалните жилища едва през 1992 г., се връщат към него. През 2007 г. властите приеха програма за жилища на "бюджетната" класа. Държавата ще строи неголеми апартаменти (до 60 кв. м) и ще ги продава на социално слаби на по-ниски цени, но със забрана да ги препродават през следващите 5 години. По тази програма трябва да бъдат построени над 10 млн. жилища.

(Продължава в следващия брой)