|
| Страхил Иванов |
- Какво се случва с пазара на жилища у нас? Надути ли са цените, уплашиха ли купувачите?
- През второто тримесечие на тази година се очерта нова тенденция - увеличаване на предлагането и намаляване на интереса от страна на купувачите на жилища. Така от пазар на продавачите той се превърна в пазар на купувачите. Това стана в рамките на около три месеца. Купувачите вече са много по-взискателни, не бързат да сключат сделката, преценяват внимателно качествата на имота.
Само допреди 7-8 месеца пазарът на жилища в България беше всеяден. Всичко, което излизаше на пазара, се продаваше. Това, естествено, не можеше да продължи вечно. Пазарът вече става доста по-диференциран и доста по-нормален.
Другото нещо, което много повлия на жилищния пазар, е покачването на лихвените равнища. Покачването им за година, година и половина в рамките на два процента е доста сериозно и оказва охлаждащ ефект върху купувачите. Хората внимателно проверяват дали са им изгодни заемът, срокът, лихвите, дали могат без трудност да си плащат погасителните вноски.
Освен това трябва да разделим София и по-големите градове от останалата България. В столицата и по-големите градове пазарът на недвижими имоти ще продължи да се развива без сътресения. Защото има миграционни процеси. Хората от малките градове и селата отиват да живеят в големите градове. Следователно те ще подхранват търсенето. Разбира се, не с темповете от предишните години.
- Но високите цени из цялата страна вече водят до намаляване на броя на сделките?
- Това се случва със сигурност. Значителният брой сделки през първото полугодие и особено през първото тримесечие на 2008 г. са в резултат на инерцията от предходния период. Но вече се сключват по-малко сделки. Ръстът на броя на ипотеките до края на годината също ще намалее. Дори вероятно ще има отрицателен ръст при ипотеките в края на годината. Става въпрос не за сумите, които банките отпускат за кредитиране, те може да са дори по- големи. Но самите ипотечни заеми ще са по-малко.
- Къде има "замръзване" на пазара, в кои райони се сключват най-трудно сделки?
- Има намаляване на инвестиционната активност в района на Видин и на Смолян. През последните години те имаха доста сериозен ръст - и по отношение на пазарните цени, и по брой на сключените сделки. Сега има спад.
Като говорим за брой сделки в страната, трябва да е ясно, че много сериозно влияние оказват и покупко-продажбите на земеделски земи. Примерно, ако за един район има 3000 сделки, от които намалява броят на земеделските земи и се увеличава на останалите имоти, то тогава имаме реален ръст. Сделките със земеделски земи имат възходящ тренд до момента, но очаквам през 2009 г. броят им да намалее значително.
- Защо ще се получи така?
- Голяма част от земите, които бяха свободни и собствениците им искаха да ги продадат, вече са изкупени и комасирани. Това ще доведе до намаляване броя на сделките. Силният пазар вече е изчерпан, той естествено ще продължи да работи, но с намалени темпове. Ето защо очаквам догодина броят на покупко-продажбата на земеделски земи да спадне с около 10 %.
- А къде пазарът е най-оживен?
- В София, Варна и Бургас, Стара Загора и Пловдив. Има градове като Несебър, Созопол и Царево, в които също се запазва доста добро развитите. Там има достатъчно сделки и достатъчно добър оборот.
- Появиха се данни, че през май и юни предлагането на апартаменти надхвърля търсенето с близо 50 %. Какво е вашето обяснение?
- През последните месеци като продавачи излязоха чуждестранни фондове, които бяха купили жилища на зелено в България. В момента София има няколко хиляди такива апартамента. Сега сградите вече са готови, предадени, с разрешение за ползване и вече се предлагат на пазара.
Това се случва не само в София, но и навсякъде, където чуждите фондове са направили сериозни инвестиции - като жилищно-ваканционните комплекси в Банско, Пампорово, Слънчев бряг.
- И какво ще се случва с цените на жилищата?
- Специално за София темпът на покачване на цените ще се задържи, но на по-ниско ниво. Не очаквам да има спад в цените на жилищата, защото строителните материали поскъпват. Освен това въпреки рекордите от последните години в сравнение с останалите европейски страни, включително в Източна Европа, цените у нас си остават доста по-ниски. А е напълно нормално в столицата цените да са най-високи, въпреки че през последната година наблюдаваме изравняване на цените с Варна.
Очаквам активизиране на пазара през септември. В момента олимпиадата и летните отпуски са фактори, които влияят на клиентите да не вземат бързи решения. Летният период по принцип е по-спокоен. Очаквам през септември да се усети по-сериозно раздвижване. Последните четири месеца на годината са най-показателни. От тях зависи дали пазарът през 2009 г. ще слезе леко надолу, дали ще се задържи на същата точка, или ще продължи с леки темпове нагоре.
- След като броят на сделките за продажба на жилища намалява, дойде ли време за догонващ бърз ръст на наемите?
- Да, има догонване. По принцип като динамика и като тренд кривата на покупко-продажбите се разминава с тази на наемите. Винаги когато има забавяне на темпа на покупко-продажбите, имаме динамизиране на наемите - и като брой сделки, и като ръст на цените. Точно това се наблюдава в момента.
- Какво търсят наемателите?
- Ако говорим за жилища под наем, клиентите търсят качествени сгради, с възможности за паркиране, на тихи места. В последно време жилищата и офисите в центъра на града не са толкова търсени и са на по-ниски цени в сравнение с район "Изток" и южните квартали като "Младост". Хората се отказват от центъра, защото повечето обитатели не могат да си поддържат жилищата. Там често живеят възрастни хора, които не са склонни да плащат за поддръжка на входа. Докато в един добър квартал отиват хора с добри финансови възможности, които са готови да плащат за чистачка на входа, охрана и т.н.
- Спука ли се ценовият балон при ваканционните имоти - говори се за спад на цените в рамките на 40%?
- Нека разгледаме нещата така. В Слънчев бряг има имоти, за които се сключват сделки по 600-800 евро на кв./м. В района на Несебър обаче се продават имоти и за по 2000 - 2500 евро на кв./м. Нещо повече, тези скъпи имоти се купуват още при започването на строителството на сградата. Това означава утвърден, известен строител, добро местоположение, хубав изглед и високо ниво като степен на завършване и лукс на сградата. Хората, които купуват апартаменти на вечна първа линия, с хубав изглед, добра обща част и добра система на обслужване, никога няма да загубят. Имотите на първа линия са ограничен брой, да не забравяме, че нашето крайбрежие е дълго само около 400 км.
- Криза на пазара на ваканционни имоти няма, така ли?
- Криза на пазара на ваканционни имоти има. Има спад на този продукт, но не навсякъде и не при всеки проект. Има проекти, на които се прави много добър маркетинг, реклама и те се продават. Ако става въпрос за качествен имот, той ще се продаде. Ако говорим за посредствен имот, в който не се включват пари по отношение на реализацията и продажбата, има шанс той да не бъде продаден. В района на Пампорово например изключително трудно се реализират проектите, също и в голяма част от Банско. В отделни части на Слънчев бряг и Свети Влас ситуацията е подобна.
В зимните курорти презастрояването оказва по-силно влияние, защото там няма първа линия. Комплексите, в които целогодишно живеят хора, могат да се реализират по-лесно. Ясно е, че за комплекси, които се обитават само в активния сезон - за ски или за плаж, а през останалите осем месеца пустеят, перспективите не са добри.
- Кои типове имоти са най-перспективни, в кои сегменти очаквате да настъпят сериозни промени?
- В момента производствените и логистичните бази около София, както и складовите помещения са сектор, който се развива изключително сериозно. Строят се и много офиси, защото има глад за такива имоти в столицата. До две-три години вероятно няма да има такъв дефицит. Строят се и голямо количество молове, проектите за столицата ще достигнат четиринайсет. Когато те станат над 10, ще има и такива молове, които няма да се запълнят.
- БНБ изнесе информация, че чуждестранните инвестиции в имоти са намалели с 40%. Това не е ли опасно висок процент?
- Официалната информация, която излиза от БНБ, дава вярна картина, въпреки че методиката не може да обхване всичко, което постъпва в страната като инвестиции. В последно време забелязваме намаляване на броя на чуждестранните инвестиции, намаляване на броя на инвеститорите, но пък тези, които идват в страната, са стратегически инвеститори с мащабни инвестиционни проекти. От тази гледна точка всичко зависи от качеството на предлаганите проекти, от възможностите пред инвеститорите. Ние бихме могли да спечелим много от гледна точка на световната криза в момента - като предлагаме качествени инвестиционни проекти на големи чужди инвеститори при една много добра доходност.
В момента доходността у нас е около 6.2-7.2 %. Лихвеният процент наистина е висок, но той не е много нисък и в другите страни. Ръста на БВП у нас е много добър и имаме изключително добри данъчни условия.
.
София - Това са първите 2500 резултата от Вашето търсене. Моля посочете по-конкретни критерии