Повечето българи живеят в жилищни сгради, в които има по 5, 10, 20, че дори и по 30 апартамента с различни собственици. И те добре знаят проблемите, които възникват около управлението на общите части, споровете и дори скандалите за разходите за поддържане и ремонт, чистотата и т.н. Всички опити за регулиране на тези взаимоотношения, свързани с т.нар. етажна собственост, през последните години се оказаха неуспешни.

След дълги спорове в парламента бе приет законът за управление на етажната собственост (ЗУЕC), който влезе в сила от 1 май и внася много нови и важни моменти в регулацията на отношенията между съседите. Миналата седмица пък министерството на регионалното развитие най-сетне подготви основните подзаконови документи, необходими за прилагането на закона. Всеки домоуправител, касиер, член на домсъвет вече може да си свали от сайта на МРРБ образец на задължителната книга на собствениците, примерен правилник за вътрешния ред и наредбата за регистриране на етажна собственост. Преди дни се появи и образецът на споразумение за създаване на сдружение на собствениците - юридическо лице, което съседите могат да направят, ако искат да се възползват от програмите за енергийна ефективност и да теглят кредит за саниране на общите части.

Задължителната книга на собствениците е нещо като домова книга, но по-официална и подробна. В нея ще се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и началната дата на настаняване. Законът задължава вписването да се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите - до 15 дни от началната дата на настаняването.

Достъп до тази книга имат домоуправителят, контролният съвет (контрольорът) и собственикът - само до неговите данни. Не е ясно защо достъп е гарантиран и на органите на МВР, МРРБ, общинската или районната администрация и Националната ветеринарно-медицинска служба.

Най-спорна е възможността етажната собственост да се управлява по два начина. Първият е досегашният - чрез общо събрание на собствениците. Вторият е изцяло нов - чрез сдружение на собствениците. Основната разлика между двете е, че сдружението ще е не само юридическо лице, но и



единствено то ще може да кандидатства за пари



за саниране на жилищата от еврофондовете. Като друго предимство се изтъква възможността за преференциални цени на ползваната топлоенергия. Как точно ще стане това обаче, не е ясно. Проблем е и фактът, че сдружението ще може да бъде създадено при пълно единодушие на всички собственици. Дори един да не е съгласен, то няма да може да се учреди.

Сдружението се създава на учредително събрание с покана, която съдържа дневния ред, мястото, датата и часа за провеждане. Към нея се прилага и проектът на споразумение за създаване на сдружението. Всеки собственик може да поиска свикване на събрание. В споразумението за създаване на сдружението се определя как ще се казва юридическото лице, правата и задълженията на собствениците при използването и поддържането на общите части на сградата, както и редът за приемане на решения. В 14-дневен срок избраният управител трябва да впише сдружението в публичен регистър в съответната общинска или районна администрация. Ако даден апартамент смени собственика си, новият автоматично става член на сдружението.

И тук идва един от най-спорните моменти. Според закона собственик не може да прекрати членството си в сдружението "при одобрен проект на етажната собственост за усвояване на средства от ЕС или държавния бюджет за обновяване на сградата или части от нея". Според експерти това



абсолютно нарушава правото на свобода на сдружаване,



закрепено в конституцията. В други случаи членството се прекратява след подаване на писмена декларация с нотариална заверка на подписа до управителя.

И общото събрание на собствениците, и това на сдружението вземат решения с еднакво мнозинство, при еднакъв кворум. Променя се обаче критерият за мнозинството - това вече не е броят на собствениците, а процентът от идеалните части, които те притежават. Събранието може да започне, ако присъстват собствениците на поне 2/3 идеални части от общите части.

Решенията за надстрояване, пристрояване, за учредяване на право на ползване и на строеж се гласуват единодушно от всички участващи в събранието. Останалите решения се приемат с мнозинство повече от 50%.

В закона изрично е записано, че освен в неотложни случаи общото събрание не може да се свиква в периода от 15 юли до 15 септември, в дни, обявени за официални празници и за почивни.

Както сега се избира и домоуправител (наричан от закона управител), на който по решение на общото събрание може да се заплаща възнаграждение. Собственик може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или на контролния съвет (контрольор) само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.

Запазва се и процедурата в случаите, когато някой не иска да изпълни решение на Общото събрание. Тогава домоуправителят иска по реда на Гражданския процесуален кодекс да се издаде заповед за изпълнение. Може да се иска дори предварително изпълнение на решение.

Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части ще се извършва само по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението. При ремонт с предимство трябва да се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия й паспорт. Наличието на този паспорт е също нов момент в регулацията.



Законът предвижда и санкции



Наказанието за неизпълнение на задължение е глоба от 20 до 100 лв. Ако някой нарушава правилата за вътрешния ред и създава безпокойство, по-голямо от обичайното, може да бъде глобен от 50 до 150 лв. Установяването на нарушенията се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Той трябва да е в три екземпляра - за управителя, за нарушителя и за общината. Актът се издава от общинската или районната администрация. Обжалването ще е възможно по Закона за административните нарушения и наказания.

Тепърва ще се види дали законът ще проработи. Скептиците са много, но пък идва време, в което всеки трябва да се примири, че не живее сам и трябва да се грижи за собствеността си.





ЗАДЪЛЖЕНИЯ

Собствениците трябва да не пречат на другите да използват общите части, да не причиняват вреди и да не завземат тези части. При ремонт не е позволено да се нарушава архитектурният вид, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата. В случай на нанесени вреди на други обекти в сградата всеки дължи обезщетение.

Законът не допуска и накърняване на добрите нрави. Трябва да се спазват санитарните и хигиенните норми, както и да се осигурява достъп в жилището за извършване на проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, основен, текущ или неотложен ремонт.