Архитект Димитър Димитров от сдружение "Граждани за София" обобщава с една фраза случващото се години наред в полите на Витоша - "Парите срещу Мусман". Противно на плана на немския професор Адолф Мусман, създал през 1938 г. прочутия устройствен план на София като град-градина, в полите на планината пораснаха мегаломански комплекси. Парите се оказаха по-силни от липсата на инфраструктура и обещанията на архитектите за ниски параметри на строителство и щадящи природата проекти.

Пореден пример за инвестиционния устрем към склоновете на планината е строящата се на бившите поляни на Ботаническата градина на БАН нова резиденция "Ботаника". На хартия комплексът от 10 постройки с общо 213 луксозни апартамента е изкаран напълно законен въпреки видимото надхвърляне на максималната височина на сградите - 8 метра до покрива. Вместо това на терена растат грамадни бетонни корпуси с по 4-5 нива над земята, станали възможни с любезното съдействие на законодателя. Кой и как успя да получи разрешително за строежа на новата резиденция?



Реституцията на поляните



Директорът на Ботаническата градина на БАН Антоанета Петрова има достатъчно проблеми с реституирани парчета в рамките на самата градина, за да й остава време да се притеснява за растящите сгради в съседство на градината. "Тази част от Ботаническата градина, върху която сега се строи, бе отрязана от нас през 1995 г. от Министерството на земеделието, за да се реституира", обяснява Петрова. Как са работили поземлените комисии от 1995 г. насам и как точно е доказвана собствеността върху реституираните насред ботаническите алеи планински ниви, надали някога ще се разбере. Около сделките с терена, върху който сега расте резиденция "Ботаника", има ред любопитни подробности.

От нотариалните актове за земята става ясно, че парченцата, от които е окрупнен теренът от 21 декара на резиденцията, са връщани от поземлената комисия на район "Витоша" основно през 2000 и 2001 година. Като наследници на имотите са изброени множество физически лица. Техните земи впоследствие са изкупени от оръжейния бос Младен Мутафчийски и бившия син депутат и масов приватизатор Асен Мичковски.

От справките излиза, че реститутите не просто са искали да пестят данъци от сделките за земята, но буквално са се отказали да печелят от нея и са я продавали в пъти под данъчните оценки на терените.

Така например нива с площ от 941 кв. м е имала данъчна оценка от 19 055 лв., а собствениците реститути са се съгласили да я продадат на Мутафчийски и Мичковски за 5000 лв. Тъй като сключването на сделки под данъчната оценка е забранено, дължимите такси по продажбата са смятани на цена от 19 055 лв.

Безразлични към собствеността си са били и наследниците на нива от 3195 кв.м. Тук данъчната оценка е 64 698 лв., а цената, на която е купена земята, е 15 000 лв. За 15 000 лв. е продадена и друга нива от 2487 кв. м (при оценка от 50 361 лв.) Имот от 1300 кв. м е купен за 10 000 лв. при данъчна оценка от 26 325 лв.

Каква сила е накарала тези хора да продават златна земя в полите на Витоша буквално на безценица ( на места цената пада под 5 лв. на кв. м), можем само да гадаем. В резултат от ударното пазаруване, продължило от края на 2002 г. до средата на 2003 г., Мутафчийски и Мичковски се оказват собственици на 21 декара. Те урегулират имота и получават от бившия главен архитект Стоян Янев скица и виза за строителство. Странното тук е, че и двата документа са издадени за целия квартал, а не за отделния имот, притежаван от Мутафчийски и Мичковски. Междувременно в началото на 2005 година те продават земята на друга компания - "Галчев и Ко", собственост на благоевградската строителна фамилия Галчеви. Сделката е сключена на цена от 430 000 лв. при данъчна оценка 435 962 лв.

Неслучайна е и фирмата, с която Галчеви се сдружават за строежа чрез апорт на имота - "Евро Палас". "Евро Палас" се управлява от Петър Колчев, съдружник на Евелин Николов Банев-Брендо в няколко фирми. Тук изскача и друго любопитно съвпадение - служебният имейл на "Евро Палас" съвпада с този на фирмата, наета да вози софийските бали - "Шик Кар Трейдинг", индиректно свързана с бившия съветник от ГЕРБ Гълъбин Боевски.



Устройствени планове, съвести и практики



213 апартамента с обща площ от 22 613 кв. м и офертна цена от 1 490 евро на кв. м с ДДС. Такава е окончателната равносметка за залога за инвеститорите в резиденция "Ботаника". На хартия в проекта няма нищо нередно. Според архитекти обаче предложеното застрояване е брутално, а при реализацията му се използват множество вратички за застрояване на максимална площ. Любопитна е и предисторията на устройствените планове за тези територии в подвитошката яка.

Проектът на плана за застрояването и регулацията в този район е готов през април 2003-а година. В него максимално позволената височина за строителство е определена на 7 метра до корниза на покрива. Много ниска е и плътността за застрояване - 15% от целия терен, както и допустимата разгърната застроена площ. При имот от 19 840 кв. м, както се води по това време теренът по скица, позволената разгърната застроена площ е 7936 кв. м (коефициент на интензивност 0.4).

До приемането на този план така и не се стига. Купените от Мутафчийски ниви обаче междувременно са урегулирани, а позволените строителни параметри порастват на 8 метра височина до корниза на покрива (иначе казано - 2 етажа без подпокривното пространство) и 19840 кв. м разгърната застроена площ. На хартия тези ограничения са спазени, макар че проектантите са заложили 3 вместо 2 жилищни етажа. Единият от тях е полуподземен, което е странен подход, изтъкват от район "Витоша". На живо нещата изглеждат доста различно.

Самият инвеститор рекламира, че жилищните сгради в резиденция "Ботаника" са на 3 и 4 етажа. С първото ниво на гаражите, които се водят подземни, но реално са над нивото на земята, фасадите започват да стърчат с 5 етажа. Това става възможно с масово използвана вратичка от архитектите при определянето на височината на сградите при наклонени терени. Законът изисква височината на сградата да се съобразява със средното ниво на терена. Това обикновено се прави по границите на имота, без да се взимат предвид съответните наклони при всяка една от сградите във вътрешността. Това и допълнителното разкопаване на терена масово се използват, за да се увеличи общата площ на сградата над земята. "Много от нас не са принципно съгласни с този подход, но когато опре до проектиране, правим всичко възможно, за да увеличим застроената площ", обяснява главният архитект на район "Витоша" Данка Василева. Против тази постановка е и главният архитект Петър Диков, според когото ЗУТ трябва да бъде променен.

Съмнителна според гражданските сдружения е и постигнатата разгърната площ при строителството. Само от апартаментите, които в момента се предлагат за продан, разгърнатата площ стига 22 600 кв. м при позволени по проекта 19 840. Отделно от това край комплекса ще има и обслужваща зона - с козметичен център, фитнес и търговски центрове, кафета, басейни и др. И при застроената площ обаче си има номера за пестене и изключване на помещения от сметките като складове, тераси, които се водят за покриви, и др., признават архитекти.

Заради всичките съмнения около сделките от гражданските сдружения настояват цялата документация по случая да бъде проверена. Според тях от занижените строителни параметри в планинските райони няма никакъв смисъл, ако в законите продължават да стоят нарочно оставени вратички правилата да се заобикалят. Гражданските организации изтъкват и двойния аршин при прилагането на законите.