Милиони българи живеят в сгради в режим на етажна собственост. Без значение дали са старо строителство, панелки или нови сгради. Години наред това ражда спорове и скандали между съседи в жилищните сгради, в които собственици на части от етажи са различни лица. Обичайно тези препирни са свързани с разпределянето на разходите за общите части, за разноските за тяхното поддържане, за евентуални ремонти, за хрумванията на едни или други съседи.

От 1 май 2009 г. е в сила специален закон за етажната собственост (ЗЕС), който обаче повтори повечето стари норми и така остави проблемите при прилагането на закона. Законът дава възможност навсякъде общи събрания на етажните собственици и домоуправители да тълкуват както си поискат правилата. На практика се одобряват прищевките на едни съседи, чрез които обаче се задължават и всички останали да се съобразяват и най-вече да плащат. Има места, на които общо събрание и домоуправител решават, че трябва да се съберат пари и да се положи труд за направата на паркоместа или асфалтиране на подходи към сгради, за да е по-удобно на хората с автомобили. Едновременно обаче се задължават да плащат и хората, които нямат коли. И то под страх от глоби или изваждане на изпълнителни листове и даване на съдебни изпълнители. Другаде някой решава, че иска да боядиса в някакъв цвят входната врата или да я заключва със суперсистема, събират се пет от общо 30 собственици и решават. Онези, които не са били за идеята и не са присъствали, също са задължени да дават пари за съответната прищявка. Без значение е дали едни хора могат да дадат пари, но много други не могат да си го позволят.

Внимателен прочит на закона може да покаже кой какви права и задължения има и какво може или не може да прави общото събрание и домоуправителите.

В чл. 11 на ЗЕС изрично са посочени правомощията на общото събрание, които са страшно много. С едно от тях - да се задължават хората да дават пари или да полагат труд, се злоупотребява най-често.

Общото събрание определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, както и размера на паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване". Пак то приема и план за ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и когато има специални предписания на компетентни органи - например задължителни мерки към техническия паспорт.

Общото събрание приема решения и за:

- извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;

- отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

- обновяване на сградата.

Това означава, че общото събрание може да задължава единствено с необходими, неотложни и полезни разходи. И това трябва да се спазва задължително. Защото процедурата по свикване и провеждане на събрание е такава, че в един момент решенията може да се вземат и от двама, че дори и от един човек. Първо като кворум трябва да има поне 67 на сто от идеалните части. Ако няма кворум, събранието се отлага с един час и тогава той пада на 33 на сто. Ако и толкова хора не се събират, то събранието се свиква за следващия ден в същия час и тогава е без значение колко идеални части присъстват. На практика всеки може да задължава с каквото си иска другите съседи. Затова и специално за разходите се изисква задължителен кворум. За полезни разходи - поне 75 на сто от идеалните части, за обновяване и за извършване на основен ремонт - не по-малко от 67 на сто.

Не се спазват и правилата, задължителни след провеждането на общото събрание. Трябва да има протокол, в който да са вписани датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. На видно място трябва да се постави съобщение, че има такъв протокол. Защото всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието му, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред домоуправителя.

Отделно всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на решението. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго. Съдът решава дали да отмени или остави решението в сила. Неговото решение също подлежи на обжалване. Пред съд може да се оспори и всеки акт на домоуправителя. Тук обаче първото решение на съда е окончателно.

Има много места, на които разходите за поддръжка на общите части - асансьор, почистване, стълбищното осветление и подобни, се събират на апартамент. Това обаче не намира подкрепа в закона, който казва, че "разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите". Т.е. според броя на хората, които живеят в съответното жилище. При разходите за ремонти - например течащ покрив, за смяна на щрангове и други подобни, разпределението е друго - според съответните идеални части и размери на жилищата.