Въпреки кризата, която замрази инвестиционните намерения в областта на строителството, София е на път да се сдобие с първите си кандидат-небостъргачи. "Капитал форт" на "Цариградско шосе" и Милениум център в центъра на столицата със сигурност ще променят ритъма на града около себе си и са сериозно предизвикателство - и за проектантите, и за строителите. Двата проекта ще са показателни и доколко успешно като бизнес модел може да бъде високото строителство у нас.

Проектите за високо строителство в София се приемат противоречиво. Против небостъргачите, доколкото подобно определение въобще е уместно, вече се обявиха редица архитекти, включително и главният архитект на София Петър Диков. Наред с естетическите и градоустройствени аргументи скептиците се съмняват и в ефективността на подобни сгради. На фона на пустеещите офиси основното притеснение е, че проектите икономически няма да издържат и ще се превърнат в поредните празни бизнес сгради.

Макар да признават, че управлението на една висока сграда е предизвикателство, инвеститорите в първите два кандидат-небостъргача все пак са оптимисти. За тях издигането на висока сграда в столицата ще доближи града до световните метрополиси и е знак за престиж. С напредването на строителството въпросът за управление на хилядите квадратни метри разгърната площ става все по-ключов.



Милиони инвестиция само да започнеш строеж



Издадените разрешителни за строеж за високи сгради в София са около десетина, но в момента се работи само по два от проектите. Така инвеститорите претърпяха първия крупен финансов удар, защото наливането на милиони започва далеч преди първата копка. Те отказват да обявяват цените на строителните разрешения, но на базата на обявената разгърната застроена площ, мястото и тарифите на общината може да се изчисли, че за единия небостъргач само строителното разрешение е струвало над 600 000 лв., а за одобряването на инвестиционния проект са отишли още около 30 000 лв. Разходите на втория небостъргач са още по-впечатляващи - само разрешителното за строеж би следвало да е близо 2 млн. лв.

На фона на десетките милиони инвестиции сумите не впечатляват, но числата звучат по различен начин, ако си ги представим като справедлива цена за оказваната от общината услуга. Рекордните суми за получаване на разрешение са следствие от методиката за определяне на цената на разрешителното на базата на разгърната застроена площ, но поставят въпроса доколко таксата за една техническа услуга в крайна сметка не се изражда в нещо като данък, още повече че инвеститорите сами се наемат да изграждат входовете към обектите и не получават допълнителни услуги от общината.

Още по-любопитни ще бъдат данъчните оценки на тези сгради при завършването им. Още отсега може да се предположи, че съвкупният данък сгради и такса смет за двата небостъргача ще са огромни, защото се изчисляват на базата на данъчната оценка и отчетната стойност на имотите. За да избегнат тежестта при такса смет, бъдещите наематели в двете сгради вероятно ще изберат възможността да се договарят самостоятелно с фирма за събиране на отпадъците и да плащат на базата на реално количество генериран боклук. Над 90% от хотелите в София и общо 3600 фирми са избрали този метод за плащане на такса смет, който им спестява сериозни разходи и е значително по-справедлив.



Стратегия на управление в условията на криза



С проектираните офисни площи и "Капитал форт", и Милениум център са твърде амбициозни. По данни на имотния сектор около 30% от офисите в столицата в момента стоят празни, а особено раздвижване на пазара не се предвижда. Затова стратегията за осигуряване на наематели трябва да започне достатъчно рано и да предложи конкурентни предимства. Тук инвеститорите ще разчитат и на престижа.

"Определено има място в София за високи сгради, но с разумна височина - до 150 м-180 м, какъвто е и нашият проект. Разположени на подходящите места в града, тези сгради ще бъдат важни ориентири в градската среда и могат да се превърнат и в архитектурни забележителности. Високите сгради са и символ на икономически просперитет и достъп до високи технологии в строителството. Но за да бъде един такъв проект реалистичен и да има смисъл от него, той трябва да бъде съобразен с мащаба на локалния пазар, местните строителни възможности и да на подходящата локация", коментира Николай Ангелов, говорител на инвеститорите в издигащия се на "Цариградско шосе" "Капитал форт". За него изграждането на подобен проект в централни части на София би било неудачно. За Ангелов в София няма място и за твърде високи сгради - над 250 м, които наистина могат да се нарекат "небостъргачи", защото от икономическа гледна точка вдигането на толкова висока сграда би било безсмислено. "Наистина, в момента има незаети офис площи, но ако се погледне статистиката за усвояването през последните 2-3 години, се забелязва, че някои от новите проекти успяват да постигнат добра заетост и продължават да привличат наематели, т.е. пазарът отсява качествените от некачествените проекти и имат шанс по-качествените, по-гъвкавите и тези с по-добра локация", счита Ангелов. Екипите, които ще бъдат натоварени с бизнес управлението на сградите, ще разчитат и на изкушението "да работиш в най-високата сграда в България". Преговорите с потенциални наематели обаче все още не са започнали, защото строителството не е напреднало до такава степен. Наемите остават тайна.

На добра локация - в идеалния център на София, разчита и Милениум център, който се строи до НДК. За разлика от "Капитал форт", Милениум център ще предлага и жилищни площи. Комплексът ще трябва да приложи още по-агресивна стратегия за печелене на наематели, защото ще предлага повече офиси.



"КАПИТАЛ ФОРТ"



"Капитал форт" се строи на площ от 14 000 кв. м от компанията "Форт Нокс". Вложението е 60 млн. евро. Сградата има разгърната застроена площ от 80 000 кв.м. Висока е 126 метра и когато бъде завършена в средата на 2014 г., ще се издига по-високо от най-високата в момента столична сграда - хотел "Родина" (104 метра). Бизнес центърът има предимството да се намира на 100 метра от метростанцията на "Цариградско шосе". Небостъргачът ще има собствен паркинг с над 700 места, като са предвидени отделни паркоместа за служители и посетители. "Престоят на автомобилите за служители ще бъде част от договорите с наемателите, а престоят на автомобилите за посетителите ще бъде безплатен за няколко часа", обясниха от "Капитал форт". Наблизо е и подземният паркинг на метрото с 1500 места, които в момента стоят празни и ще могат да се ползват при обичайната тарифа 1 лв. на час. Прогнозите са, че заради метрото и доброто местоположение зоната около Интер експо център ще се обособи като вторичен градски център. А това ще е важно за клиентите на развлекателните търговски обекти в небостъргача.

Самата сграда представлява две кули, свързани с "подиум". Към нея ще води един основен вход откъм бул. "Цариградско шосе" и четири второстепенни входа. Строителите обясняват, че високата кула е проектирана като класически небостъргач - с централно ядро и офиси по периферията. Тя ще има 28 етажа над земята, ще е оборудвана с 12 високоскоростни асансьора (движат се с 2.5 метра в секунда). Бъдещите офиси могат да са с площ от 100 кв.м до 1200 кв.м. Ниската сграда е с 8 етажа и ще има двойно по-малко асансьори. Свръзката "подиум" е на две нива и в него ще се помещават банки, конферентни зали, ресторанти, кафенета, детски кът, фитнес, зимна градина. Покривът му ще бъде покрит с вечнозелени седуми.



МИЛЕНИУМ ЦЕНТЪР

Милениум център - сделката, за която Стефан Софиянски бе разследван и оправдан, освен търговски площи ще има и хотел, както и апартаменти. Инвеститор на обекта и главен изпълнител е фирма НИКМИ АД.

Сградата ще представлява пететажно тяло, от което ще се извисяват три сгради. В центъра ще бъде разположен 32-етажнен 5-звезден хотел (112 метра), с хеликоптерна площадка на покрива. Другите две сгради ще са с 18 и 24 етажа. Едната от тях ще е с офисни площи, с 25 000 кв. м разгърната площ, а другата - с луксозни жилища. Строителят ги определя като "най-луксозната жилищна сграда" в София. В комплекса ще има и търговски център, а паркингът е на 5 нива, за 560 коли. Към сградите ще има 15 асаньора. Целият комплекс е с обща разгъната застроена площ 136 300 кв.м. Входовете са от всички булеварди и са на различни нива - от бул. "Витоша", бул. "Пенчо Славейков" и бул. "България".



В ЕВРОПА

Най-високата сграда в Европа в момента е британският небостъргач Shard. Той е на 87 етажа и висок 310 метра. Площта е 56 000 кв.м. Инвестицията от 2.35 млрд. долара е на Националната банка на Катар. След няколко месеца обаче Shard ще отстъпи първенството на поредния небостъргач в Москва. 5 от десетте най-високи сгради в Европа са в руската столица.