Имам спор за граница между два имота. Мога ли да искам от съда да каже кой е крив и кой прав и по каква процедура става това?

Я.М., София



Проблемът за границите между имотите съществува сигурно, откакто изобщо има имоти. България изобщо не прави изключение, още повече че у нас собствеността е много раздробена на сравнително малки и много като брой терени и сгради. И нерядко се стига до проблеми, включително и за няколко метра.

През последните години се смяташе, че тези проблеми са станали по-малко остри чрез новите регулации, с кадастъра, с устройствените планове, с решенията на поземлените комисии. За съжаление обаче, се оказва, че това не е точно така. Допълнителен проблем има и около скиците от кадастъра, за които се твърди, че често са или непълни, или пък с грешки. Именно те показват границите между имотите. Отделно от това, при несъответствия и проблеми със скиците може да се стигне и до обстоятелствена проверка, извършвана от нотариусите, които изповядват сделки или издават нотариални актове.

Законодателят обаче е преценил, че тези възможности не са достатъчни при определянето на границите между имоти, и е предвидил такъв и по съдебен ред. През 1996 г. е направена специална промяна в Закона за собствеността и е записан специален нов текст - чл. 109 "а" и нарочна възможност за всеки собственик на имот да може да "иска определяне на границите между своя и съседните имоти". Искът по чл.109 "а" е изрично заложен в главата от ЗС, озаглавена "Защита на правото на собственост".

За да бъде предявен той обаче, изначално е необходимо ищецът да има правен интерес. Това е задължително условие. На практика това означава, че трябва да е лице, което е собственик на имота, за който се иска уточняване на границата.

Освен това има и още няколко задължителни като цяло предпоставки, при които искът няма да бъде допуснат. Едната хипотеза е, ако е възможно да се използва административния ред по Закона за устройство на територията (ЗУТ). Тогава може просто да се иска изменение на подробните устройствени планове, ако има достатъчно данни, че границите между имотите са определени в резултат на непълноти и грешки при изготвянето на кадастралния план. Същото се отнася и ако става дума за урегулирани имоти, чието легално определение е дадено в ЗУТ - тогава просто се смята, че границите са известни и строго определени. Няма смисъл и ако спорът е за голяма ивица гранична земя, която постепенно е преминала в собствеността на друг. Тук просто няма правния интерес на иска по чл. 109 "а", а може да се използва искът по чл.108. При последния "собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това".

Трябва да се внимава да не са налице тези обстоятелства, защото в противен случай всеки, който тръгне да води този иск, рискува съдът да му го върне. Така например ако става дума за граница между два имота в регулация, тогава е далеч по-добре да се иска промяна на подробния устройствен план по административен ред.

В останалите случаи искът за определяне на границите може да бъде предявен пред съда. Това означава, че за да бъде той приет за разглеждане от съда, трябва да е налице спор за граници, този спор да не е за урегулирани имоти, границите да са неясни, липсващи или неизвестни.

Според доктрината, закона и съдебната практика искът по чл.109 "а" е особен. При него този, който подаде иска за определяне на границата, има тежестта да докаже, че е собственик на имота (това може да стане чрез нотариален акт, чрез съдебно решение, чрез удостоверение за наследници и т.н.), че липсва граница или тя е неизвестна и неясна, както и каква е действителната граница. Последното може да се доказва със свидетели, документи, експертизи. Интересното тук е, че ответникът трябва да направи абсолютно същото, т.е. и той трябва да докаже, че е собственик, както и къде според него минава границата между имотите.

Към делото може да се присъединява и собственик на трети имот, който също има претенции към границата между неговия и имота на ищеца или ответника. Този иск е иск за защита на абсолютни права и затова той не се погасява по давност. Той трябва да бъде предявен пред районния съд по местонахождението на имота.