Искам да си направя магазинче в блока. Обаче помещението се оказа, че се води жилищно. Какво трябва да се направи и през каква процедура трябва да се мине?



Ю.Ш., София



През последните години действително се увеличиха случаите, в които жилищни помещения се превръщат във всичко друго - офиси, магазини, ателиета, лекарски кабинети. Понякога това се прави прибързано, без да се минава през процедури, не се пита никой. Това определено може да доведе до проблеми за хората, които държат тези помещения - и от съседите, и от общината, и от поне няколко контролни органи. Затова е наистина добре да се познават поне някои правила, чрез които могат да се избегнат множество неприятности. Както и да знае, че в такива случаи се минава през няколко специални процедури, свързани с разрешения, включително от контролни органи, от съседи, от общини.

Някои от основните изисквания могат да бъдат открити в закона за устройство на територията (ЗУТ). По-голяма част от тях са в специална глава, озаглавена "Сгради на основното застрояване. Изисквания към жилищните сгради и жилищата".

Там в чл. 38, ал. 4 е записано, че "съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи". Освен това изрично е посочено, че в тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, както и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта. Решението на общото събрание се приема по правилата на закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Трябва да се отбележи, че за преустройствата трябва да има проекти. Според ЗУТ към тях "задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата". А когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта. Със сигурност отварянето на магазина трябва да бъде съобразен и с всички санитарни или противопожарни правила. Така хигиенни изисквани със сигурност ще са по-високи за хранителен магазин, а пък противопожарните още по-високи, ако има запалими вещества.

ЗУТ предвижда и още няколко хипотези за преустройства на самостоятелни жилища или жилищни помещения. Така "в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия етаж". Задължително това преустройство трябва да е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания. Според закона е необходимо и "изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обектите". По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи, казва ЗУТ.

В горните хипотези става дума за заварени жилищни сгради при условията и правилата на етажна собственост. Иначе няма спор, че много по-лесно и безболезнено помещения в жилищни сгради се превръщат в офиси и магазини при новостроящи се сгради. Те се залагат в архитектурните и конструктивните планове още в самото начало. За някои от тях се правят предварително промени, за да отговарят на изискванията - например хлебопекарни, хранителни магазини, аптеки, стоматологични кабинети и др. предварително минават през контрола на ХЕИ и противопожарната охрана и т. н. За тях Законът за устройство на територията (ЗУТ) определя, че "обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се предвиждат в подземния, в полуподземния и в първия етаж, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания".