Човекът, който ни е наемодател, ни иска пари, за да платял такса смет и данък сграда. Твърди, че щом ние изхвърляме боклук и цапаме и щом ние живеем, трябвало ние да ги даваме тези пари. Заплашва и че ако не му ги дадем, то трябвало ние да ходим и да се разправяме и да плащаме? Нали не му дължим такива пари и изобщо тази работа не е наша?
М.М, София
Сигурно са малко хората, на които по един или друг начин, по един или друг повод да не им се е налагало да се занимават с наемни правоотношения, с договори за наем, както и с проблемите, които те влекат след себе си.
Веднага трябва да се отбележи, че разпоредбите и общите правила, свързани с наемния договор, могат да бъдат открити в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), в Гражданския процесуален кодекс /ГПК/, Правилника за вписванията, съдебната практика, Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост.
Всъщност с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Този договор е възмезден и двустранен. Той се смята сключен от момента на постигане на съгласие между страните за цената и периода, през който ще се ползва вещта. За валидност на наемния договор не е необходимо да бъде спазена някаква форма, например писмена, но все пак тя е за предпочитане и за двете страни. При това е добре подписите да са заверени нотариално, а документът да бъде вписан в службата по вписвания. Така при нужда ще е най-лесно да се докаже неговото съществуване, както и какво точно е уговорено. Да не говорим, че специално договорите за наем на недвижими имоти трябва да се регистрират, впишат и отчетат като взет доход при данъчните.
При договора за наем на имот има права и задължения и за двете страни, които се вписват задължително. Например, че наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, и да я поддържа в състоянието, което отговаря на нейното предназначение. При имотите това означава, че трябва да извършва всички необходими поправки, с изключение на дребните. Сред последните са например поправка на брава или пък смяна на гръмнал бушон, или протекъл кран и т.н. В договора трябва да бъде вписано и че наемодателят осигурява спокойното ползване на вещта от наемателя, както и че има правото да получава наема в размер и срок, определен в договора, и да си върне имота след прекратяване на договора.
Наемателят пък има следните общи права и задължения: да плаща наемната цена и да върне имота след прекратяването на договора, така, както го е получил. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те са по причина, за която той не отговаря. Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху имота. Наемателят, ако ползва помещение в етажна собственост, е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. Обичайно наемателят заплаща консумативните разходи, свързани с ползването на имота - ток, вода, телефон, парно, за почистване.
"С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и поземлени имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания". Това пък е записано в действащия в момента Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ). Тук става дума за задължението, което е известно сред хората като данък сграда.
Необходимо е да се знае, че принципно данъчно задължени лица са собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти. Ако обаче има учредено вещно право на ползване, данъчно задължен е ползвателят. При концесия данъчно задължен е концесионерът. Ако върху облагаем недвижим имот правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те дължат данък съответно на частите си. Всеки от съсобствениците на имота, съответно от съпритежателите на ограниченото вещно право, може да плати данъка за целия имот за сметка на останалите. Може би тук трябва да бъде посочено, че казаното за данъка върху недвижимите имоти, известен и данък сграда, може да бъде открито и за таксата за битови отпадъци, известен като такса смет. Така според тази такса "се заплаща за услугите по събирането, извозването и обезвреждането в депа или други съоръжения на битовите отпадъци, както и за поддържането на чистотата на териториите за обществено ползване в населените места".
Никъде обаче не е казано, че задължени лица както за данък сграда, така и за такса смет могат да бъдат по какъвто и да е начин наемателите. Така че от тях не могат да се искат пари за това и по никакъв начин наемодателите не могат да злоупотребяват. Както и да искат суми, така и да карат наемателите да ходят да плащат.
Иначе данъкът върху недвижимите имоти и таксата смет се плащат на две равни вноски в следните срокове: от 1 март до 30 юни и до 30 октомври на годината, за която е дължим. На предплатилите от 1 март до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто. При прехвърляне на недвижим имот или при учредяване на вещни права върху недвижим имот дължимият до прехвърлянето данък, включително за месеца на прехвърлянето, се заплаща от прехвърлителя преди прехвърлянето. Същото се отнася и ако става дума за учредяване на вещни права. Данък върху недвижимите имоти и такса смет се плащат в службите за събиране на тези данъци към съответната община. Те могат да бъдат платени и по електронен и банков път, защото специално данък сгради и такса смет са ясни и дори се получават по пощата.
Няма спор, че съгласно ЗМДТ собственикът или този с учредено право на ползване е данъчнозадължено и "таксозадължено" лице. Логиката на данъка като такъв е отнемане (от страна на публичните власти) на част от частната собственост на лицата с цел осигуряване на функционирането на тези публични власти, т.е. щом някой притежава нещо, трябва да дари част от това нещо на властта. Така е почти откакто свят светува. Но! Липсват отговори на следните изникващи от само себе си въпроси относно такса "смет":
1. Предвид факта, че такса "смет" се събира за извършване на обществената услуга "сметосъбиране" когато имотът се ползва, съответно може да не се събира, ако имотът не се ползва (чл. 71. т. 1 ЗМДТ), т.е. обществената услуга реално се ползва от наемателя, има ли правна пречка в договора за наем да е уговорено задължение на наемателя да изплати на наемодателя съответната дължима сума за такса "смет"?
2. Ако да, и след като не е задължително договорът за наем да е в писмена форма, допустимо ли е тази уговорка да е устна?
3. Ако има такава уговорка, и тя е законосъобразна, много ми е интересно данъчното третиране на този приход по ЗЗДФЛ. Това не е дословно "доход от наем" за наемодателя. В кое приложение и коя таблица на данъчната декларация би трябвало един теоретичен ултрачестен наемодател да впише дохода и да плати десятък върху него?
Също така не съм доволен от твърде повърхностното обяснение на г-н Добрев за задълженията за вписване на договорите за наем в службите по вписвания. Цитирам:
"При това е добре подписите да са заверени нотариално, а документът да бъде вписан в службата по вписвания. Така при нужда ще е най-лесно да се докаже неговото съществуване, както и какво точно е уговорено."
Какво значи "добре е" подписите да се заверят нотариално? Каква по-точно по-голяма сигурност в отношенията си получават страните по договора срещу заплащането на баснословните нотариални такси за "удостоверяването на материалния интерес"? Съдът някаква колегиално-ведомствено-сексуална възбуда ли получава, когато види заветния печат на нотариус върху един писмен и подписан договор, та по-лесно взима решение за съществуването на договора и какво е уговорено в него?
Също така ще ми е интересно да разбера каква е логиката на нормотвореца при налагането на задължение за вписване (разбирай "още нотариални такси"
на договорите за наем, които са за срок от повече от 1 г. (чл. 4 б. "е" от Правилника за вписванията).Надявам се г-н Добрев да чете коментарите под становищата си и ще съм благодарен да получа отговори на въпросите си.
Пък че наемодателят си е задължен по закон за данък сгради и такса смет - в това спор няма.