|
| След енергийно обследване ще се преценява какво да се подменя в една сграда. Собствениците или се съгласяват, или отпадат от програмата. |
В началото Павлова обяснява общите неща - програмата за саниране тече на цялата територия на страната, няма квоти по общини, всички нужни документи са качени на сайта на Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Може да кандидатстват многофамилни жилищни сгради, строени по индустриален способ (пълзящ кофраж, едроплощен кофраж, пакетно повдигнати плочи, едропанелно строителство, разновидностите им). Условието е блоковете да имат минимум 36 апартамента. "От 2016 г. ще могат и по-малките сгради да кандидатстват, тъй като с европейски средства и по програма "Растеж" ще се заделят още 300 млн. В почти всеки блок има апартаменти под наем или отдадени магазини, офиси, аптеки. Тези сгради няма да отпаднат, условието е собствениците на такива нежилищни имоти да декларират, че не са получили като държавна помощ 200 000 евро за последните 3 години", заявява министърът.
След това обяснява стъпките по кандидатстване. Най-напред трябва да се направи сдружение на собствениците. То е целево, не може да се разпорежда с апартаменти, да прехвърля, утежнява имоти и т.н. "Законът казва, че минимум 67% от собствениците на идеални части трябва да са се събрали, за да има такова сдружение", заявява Павлова. Решението за създаването му се взема на съседско събрание, обявата за което стои 7 дни на входовете на блока. След събранието се чакат други 7 дни за обжалване. Сдружението се регистрира безплатно в общината, никой няма право да взема пари за обработка, попълване и придвижване на документите.
Единствената такса е 10 лв.,
дава се в Агенцията по вписвания (АП), която по електронен път ще ви уведоми за БУЛСАТ номера на сдружението.
Павлова обяснява, че всички собственици в блока трябва да дадат съгласие за саниране. Иначе сградата няма да бъде включена в програмата. По-късно повечето въпроси на граждани са по този повод - как да накараме всички, винаги ще има един нежелаещ; мнозина притежатели са в чужбина, не можем да ги намерим; имаме психичноболен, как да го накараме; сблъскват се граждани срещу граждани. Павлова разяснява - одобрението на всички е задължително условие съгласно конституцията. Липсващите собственици трябва да бъдат намерени чрез общината. Ако има психичноболен - да се търси настойникът му. Хората добавят, че не всеки психичноболен има настойник. "Това е индивидуален казус, трябва да се решава на момента", отвръща Павлова.
Самото саниране се състои от две части - конструктивен и енергиен оглед (одит), след това са същинските строително-монтажни работи (СМР). При огледа няма разрушаване. "Енергийният одитор трябва да прецени дали вече сложената изолация отговаря на параметрите за енергийна ефективност. Ако да, няма да бъде подменяна.Т.е. ако някой си е сменил дограмата, тя пак се обследва, но няма да го караме да я сменя. За всички други се пишат мерки - какъв вид изолация, какъв вид дограма, както и мерки за самата сграда - ремонт на покриви, подпокривни части, общи части, стълбищата, входове, козирки, вертикални щрангове. Също и самата електрическа инсталация, ако изследването счете, че трябва да се подменя. Ако наблизо има газопровод, може сградата да се свърже към него", обяснява Павлова. Добавя: "Само новото строителство може да постигне клас "А" или "Б". За старото, особено панелите, нормално е класът на търсената енергийна ефективност да е "C"."
Важен момент - когато се сменят дограми, "съпътстващи дейности" като обръщане на прозорци могат да се поемат от държавата. Но един съвет, неказан гласно от Павлова, но подразбран -
хората изключително много трябва да внимават
за препоръките, които издават експертите при огледа. Всичките СМР после са следствие на тях.
Още един важен момент, този път за строителите - всяка сграда ще се ремонтира от отделна фирма. Влаганите материали трябва да са енергийно сертифицирани. Но чрез най-ниска цена ли ще се състезават фирмите? Търговете ще се организират от общините. "Дали сме им възможност да определят - единият вариант е да се избере отделно проектант, отделно изпълнител. Вторият е на принципа на инженеринга, т.е. проектант и строител в едно. Законът за обществените поръчки е категоричен - при инженеринг не може да се избира чрез най-ниска цена", заявява Павлова. Обаче ако не е инженеринг - явно може. Строител става и намеква, че току-що регистрирани фирми спокойно ще се намърдат във веригата. Павлова казва, че всеки изпълнител трябва да има екип, техника и т.н., това ще залегне в конкурса. Но не разсейва съмненията, че фирми без опит могат да спечелят.
Залата пита: "Може ли сдружението само да си прецени кои от предписаните мерки да се изпълнят?" Отговорът: "Не, трябва да се изпълнят всички, предписани за достигане на клас "С"." "Ако се санира, но се появят мухъл, влага и т.н., държавата поема ли недостатъците?", гласи следващият въпрос. "Всяка една от СМР има гаранционен срок, той е неразделна част от договора - 3 или 5 г.", отговаря Павлова. "Споменахте, че санирането е безплатно. Но в т. 1 от договора е записано - "от името и за сметка на доверителя". Как така?", атакува жена. Отговорът е, че това е юридическият начин да се опишат нещата. Павлова повтаря, че хората не се задължават с пари.
Дискусията продължава с изискванията за сдружението - ще подава ли декларация всяка година, членовете ще се самоосигуряват ли и т.н. Отговорът е отрицателен. Следва важен въпрос: "Тия, които са си остъклили терасите или са ги удължили, какво става с тях?" "Всички остъклени балкони, независимо дали самостоятелно, или са приобщени към хол, кухня и т.н., ако са със стар вид дограма, са допустими за подмяна - стига обаче балконът да не нарушава параметрите и габаритите на сградата, да е в режим на търпимост.
Тези, които не са се остъклили, няма да ги караме да се остъкляват,
ще си останат такива", отвръща Павлова.
"Почва санирането. Собственик на апартамент казва - не, отивам на почивка, нямаме две седмици, не ме интересува... Какво правим тогава, чрез съдебно решение ли да му вляза в имота?", гневи се домоуправител. Павлова обяснява, че фирмата трябва да съобрази графика си с хората. По-късно добавя, че по закон общината може да влезе в частен имот. Но и това било индивидуален казус.
Появява се още един индивидуален. Някои блокове във варненския район "Владислав Варненчик" са разхвърляни - примерно два входа са на единия край на една поляна, другите два - на друг. Но блокът е с един номер. "Трябва целият блок да кандидатства, няма как", обяснява Павлова. И още един индивидуален - строителните документи на много панелки липсват в същия район. А те са нужни за техническия паспорт. "Преместени са из архивите, ще ги търсим", признават районните кметове, привикани спешно на трибуната.
С нарастване на времето "индивидуалните казуси" се увеличават - има блокове, на които първите етажи са строени без тераси. Така е по проект. Но хората после са ги построили. "Ако нямат разрешение за строеж... не знам. Щом нямат...", реди Павлова. После става ясно, че саниране и тук не бива да се допуска.
И още един индивидуален случай, впрочем, хич не е такъв: имаме панелен блок, към който през годините са пристроени други входове, тухлени (т. нар. пломби). "Целият блок подавате заявление", отговаря Павлова. "Посмъртно не може да стане", отвръща питащият.
"Няколко са механизмите за контрол - строителен, независим външен инвеститорски, гражданският в лицето на етажната собственост също е важен" - така Павлова отговаря на многобройните запитвания за проверката на качеството. Следват по практични въпроси - санирането
поема ли ремонт в основите на пропадащ блок
Не. Значи ли, че пропадащ блок няма да се санира? Не непременно, експертът "на място" ще преценява.
Програмата допуска и смяната на вертикалните щрангове с хоризонтални при топлофицираните блокове. Нужно е целият блок да е вързан към "Топлофикация", а и всички да искат да минат на индивидуално отчитане. Сменя се общата инсталация. Ако гражданинът иска някакви допълнителни тръби вътре вкъщи, сам си ги прави.
Да обобщим - тази програма няма как да се реализира при стриктно изпълнение на критериите. При една незаконна тераса, при едно такова вътрешно преустройство, при един нежелаещ или неоткрит собственик... пропада санирането на блока. Това рискува 1 млрд. лв. да не бъдат изхарчени. Но никой няма интерес да не бъдат. "Индивидуалните случаи" стават твърде важни. А всеки блок е такъв. Да е жив и и здрав този, който преценява "индивидуално", "на място", и оня, който го контролира. А за качеството на материалите и извършената работата отсега се знае, че ще е голям батак.
Важно е да се знае
| - | Саниране може да се извърши за всеки панелен блок с най-малко 36 апартамента. Допускат се няколко типа индустриално строителство (виж големия материал). По-малка част от един блок, т.е. вход, няколко входа и т.н. не може да се санират. На оглед и евентуален ремонт подлежат общите части, както и фасадите на личните жилища. |
| - | За целта на санирането собствениците трябва да създадат сдружение. То е целево, няма право да се разпорежда с апартаменти (никой не може да ви ги отнеме), съществува 5 години. Сдружението се създава не според входа, а на база блок секция. Блок секцията е сградното тяло между две дилатационни фуги. Тази блок секция обхваща 2, 3 и т.н. входа в зависимост как е строена сградата - всички тези входове правят едно сдружение в рамките на блок секцията си. Ако целият блок се състои от няколко такива секции, сдруженията подават общо заявление за саниране. Примерно - имаме дълъг блок от четири блок секции; това значи едно заявление, скрепено с подписите на четири сдружения. |
| - | Сдружението трябва да се създаде с участието на минимум 67% от собствениците. Нека няма объркване - за сдружението не се изискват всички собственици, но след това всички трябва да заявят, че искат саниране. Няма срок за регистрация на сдруженията, може през тази и следващата година. Но в интерес на собствениците е да побързат. Ако примерно за саниране се състезават 5 сгради с еднакви критерии, то се дава приоритет на по-старите. Второто предимство - който по-напред е входирал заявление. Така че бързината е в интерес на желаещите. |
| - | Процесът на саниране, т.е. всички дейности, включени в държавната програма, съдържат 2 етапа. Първият е конструктивно и енергийно изследване, който завършва с препоръки за енергийна ефективност. Вторият са строително-монтажните работи, т.е. самото саниране. То се извършва на база препоръките. Ако блокът извърви целия път, т.е. стигне се до саниране, получава безплатно технически паспорт на база на първоначалното изследване. Ако е изследван без саниране, той не получава безплатен паспорт. |
| - | Изследването показва какво и как ще се ремонтира - примерно общите части с какъв точно стъклопакет ще се подменят, козирката на входа как точно ще бъде ремонтирана. Може да има вариации - примерно блокът скоро си е сложил дограма на прозорците на стълбището. Експертът, който извършва огледа, преценява дали дограмата носи нужната енергийна ефективност - ако е така, няма да се подменя. Ако не - ще се подменя. Същото важи и за личните апартаменти - който има нова дограма и хубава изолация, няма да му бъдат пипани. Всичко това се решава при огледа. В крайна сметка фасадите по някои топлоизолирани апартаменти може да не бъдат пипани - но в огледа участват всички жилища. Т.е. няма вариант, при който блокът е включен в програмата, но някои апартаменти се изключват. Ще участват най-малко при огледа. |
| - | Остъклените тераси, ако са с лошо стъкло, се остъкляват от програмата. Ако парапетът е преправен на стена и изолиран, а материалът не е енергийно ефективен, материалът се подменя. Ако прозорци и изолация са хубави - остават. Неостъклени балкони не се остъкляват. Проблем обаче има с незаконно издадените. Те няма да се събарят, а просто спират проекта. Т.е. при незаконно издадена тераса, ако собственикът не я разруши, блокът няма да бъде саниран. Същото важи и за всички вътрешни конструктивни нарушения - премахнати носещи стени и т.н. Ако собственикът не ги оправи, блокът няма да се санира. |
| - | Сдружението може да не се съгласи с направените препоръки при огледа. Може да подпише с особено мнение и т.н. Но ако не стигне до съгласие с проектанта, самото саниране няма да се извършва. |
| - | Всички дейности по наемане на фирми (за оглед, препоръки, изпълнение, контрол) се извършват от общината. Сдружението сключва договор единствено с нея. Но то следи и търси фирмата-изпълнител в рамките на гаранционния период. Т.е. ако има проблеми (мухъл, отлепена изолация и т.н.), сдружението трябва да се свърже с фирмата. Максималният гаранционен срок за такива дейности е 5 години, затова и сдружението съществува толкова. |
Има ли капани в създаването на сдружения при етажна собственост
За санирането се изисква задължително да се създаде юридическо лица - сдружение на собствениците по Закона за управление на етажната собственост. Тъй като това е сравнително нова материя, много хора се опасяват да не би да има "капани", за които те не знаят. Примерно - да им се ограничават права като собственици на жилища или пък да се товарят с нови задължения, отговорности, кредити...
Уредбата на сдруженията е отделена в специален раздел в ЗУЕС. Там изрично е посочено, че те се създават "за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост". Сдружението може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на етажната собственост, включително да усвоява средства от други източници на финансиране извън горепосочените. Това означава дори получаване на кредит.
В закона е записано, че сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67% идеални части от общите части на етажната собственост. Това означава, че останалите 33% не участват и не взимат решения в сдружението. Ако обаче решението изисква съгласието на всички собственици, ще трябва да се свика общото събрание на собствениците, което е друга форма. Законът изрично посочва и с колко идеални части може да се предприемат съответни действия. Например всички членове на сдружението трябва да са съгласни за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общи части. За извършване на полезни разходи и за получаване на кредити трябва да има мнозинство не по-малко от 75% от представените идеални части в сдружението. 67% трябват за саниране, поставяне на рекламни съоръжения, за присъединяване или прекратяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа.
От сдружението много лесно се излиза - просто с писмена декларация с нотариално заверен подпис. И ако например има сдружение само с 67% и един се откаже, то се прекратява цялото сдружение.
Специално за санирането все пак законодателят се опита да даде някаква стабилност на сдружението, като е записал в закона, че "собственик не може да прекрати членството си в сдружението при одобрен проект на етажната собственост за усвояване на средства от Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии или собствени средства за обновяване на сградата или части от нея". Прекратяване на членството се допуска след изтичане на гаранционните срокове за извършените строителни и монтажни работи по проекта, но не по-рано от 5 години от приключването им.
Важно е да се знае, че не може заради дълг на сдружението да се посегне на самостоятелен обект.
Уредбата на сдруженията е отделена в специален раздел в ЗУЕС. Там изрично е посочено, че те се създават "за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост". Сдружението може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на етажната собственост, включително да усвоява средства от други източници на финансиране извън горепосочените. Това означава дори получаване на кредит.
В закона е записано, че сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67% идеални части от общите части на етажната собственост. Това означава, че останалите 33% не участват и не взимат решения в сдружението. Ако обаче решението изисква съгласието на всички собственици, ще трябва да се свика общото събрание на собствениците, което е друга форма. Законът изрично посочва и с колко идеални части може да се предприемат съответни действия. Например всички членове на сдружението трябва да са съгласни за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общи части. За извършване на полезни разходи и за получаване на кредити трябва да има мнозинство не по-малко от 75% от представените идеални части в сдружението. 67% трябват за саниране, поставяне на рекламни съоръжения, за присъединяване или прекратяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа.
От сдружението много лесно се излиза - просто с писмена декларация с нотариално заверен подпис. И ако например има сдружение само с 67% и един се откаже, то се прекратява цялото сдружение.
Специално за санирането все пак законодателят се опита да даде някаква стабилност на сдружението, като е записал в закона, че "собственик не може да прекрати членството си в сдружението при одобрен проект на етажната собственост за усвояване на средства от Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии или собствени средства за обновяване на сградата или части от нея". Прекратяване на членството се допуска след изтичане на гаранционните срокове за извършените строителни и монтажни работи по проекта, но не по-рано от 5 години от приключването им.
Важно е да се знае, че не може заради дълг на сдружението да се посегне на самостоятелен обект.
|
| Регионалният министър Лиляна Павлова дълго обяснява детайлите по програмата. Но почти всеки втори въпрос получаваше отговор - на място ще се прецени. |
|
| Интересът към безплатното саниране е огромен. Хората са объркани, имат много въпроси, но рядко получават категорични отговори. |
То май наистина ще е успех и 10 блока да бъдат санирани. Защо е толкова сложно направено? По какъв начин ще бъде нарушен законът, ако дойдат да ти санират блока, без да те питат? Че това е безспорно подобрение! И как така ще се иска съгласието на всички, след като е в интерес на всички?
на авторите, че са успели да отсеят някакви направления в цялата тая боза.
