Визитка

Икономистът Лъчезар Богданов е завършил Университета за национално и световно стопанство. Работил е в Института за пазарна икономика, преди да стане основател и съдружник в анализаторската група "Индъстри уоч" през 2004 г. Богданов е съосновател и член на Българската макроикономическа асоциация и на Българското общество за индивидуална свобода.





- В редовния ви доклад за пазара на жилища в България през първото тримесечие на тази година отчетохте пореден ръст на жилищните кредити в общия дълг на домакинствата към началото на тази година. Опасно ли е това?

- Тази тенденция не може да се определи като опасна. Дългът на домакинствата в България все още се формира основно под формата на потребителски кредити, за разлика от повечето страни в еврозоната. Там нещата са обърнати и основната задлъжнялост на домакинствата е под формата на заеми за покупка на жилище. Това, разбира се, е логично, защото в крайна сметка покупката на жилище е доста съществена инвестиция за повечето домакинства. От относително по-малко значение е финансирането на текущи разходи под формата на типичните потребителски кредити.

Тоест, не само че не е опасно, а вероятно ще се задълбочи тенденцията за нарастване на жилищните кредити в общия дълг на българските домакинства. Още повече че очакваме този вид кредитиране да обхваща все по-голям кръг домакинства, с все по-ниски доходи. И така да се превърне в масов продукт, а не да бъде за избрана селекция от заможни и успешни домакинства и граждани.

- България все още значително изостава от достигнатия дял в страните от еврозоната. Какво е обяснението за изпреварващия ръст на жилищните кредити там?

- В страните от еврозоната също наблюдаваме реакция на повечето домакинства към спадащите лихвени проценти през последните години. Това дава възможност за по-ниски разходи по обслужване на дългосрочните кредити, а жилищните заеми традиционно са с изключително голям срок и период на изплащане. Съответно, дори малките промени на лихвените нива надолу дават възможност на все по-голям кръг домакинства да закупят имот.

Улесненият достъп и спадащите лихви по кредитите водят до теглене на повече заеми. Това се случва през последните години както в България, така и в страните от еврозоната, но там нарастването не е с толкова големи темпове.

- На пазара започват да излизат първите жилищни имоти с необслужвани кредити. Притеснителни ли са тези сигнали?

- Не бих казал, че са притеснителни на макрониво. При всички случаи банките, които са финансирали тези свои клиенти, не се чувстват особено комфортно в такава ситуация. Но в крайна сметка трябва да се приеме, че когато се обслужват стотици хиляди заемоискатели, дори чисто статистически е вероятно някои от тях да не могат да погасят кредитите си и да изпаднат в по-тежко финансово състояние. Важното е, че банките вече се фокусират върху по-прецизни инструменти за оценка на риска на кредитоискателите. И това е нормалната реакция на финансовия сектор към очакването за по-високи рискове в бъдеще.

- Очаквате ли делът на жилищата с необслужвани кредити, които ще се обявяват за продажба, да се увеличи към края на годината и да започнем да говорим за обособяване на вторичен ипотечен пазар?

- Да, това е очаквано развитие. В крайна сметка някаква, макар и малка част от хората, които са закупили имот с кредит, вероятно няма да могат да го изплатят в срок и вероятно банката ще се възползва от правата си по ипотеката. Така ще се създаде един вторичен пазар, на който банките ще ликвидират такива имоти, за да възстановят своите вземания. Нормално е това да се случва. Вероятно делът на тези жилища ще бъде по-голям. По-важното е на растежа на необслужваните кредити да се гледа цялостно, спрямо общия растеж на кредита и печалбите на банковата система. Все пак трябва да приемем, че за банката един, два или няколко неуспеха с минимални загуби може би са оправдани от гледна точка на увеличен пазарен дял и приходите, които банката получава от всички изрядни клиенти.

Може да се каже, че не би било притеснително, ако делът на просрочените кредити се движи около 1-1.5% от общия размер на ипотечните кредити. В такъв случай не би следвало да има сериозни притеснения за пазарната и за банковата стабилност.

- Как очаквате да се развива пазарът на жилища през тази година? Дали продължаващото интензивно строителство в някои от градовете ще доведе до допълнително сегментиране на търсенето и дали ще рефлектира върху цените?

- Ние вече открояваме една тенденция на все по-силно разслояване на цените според качеството на имота. Ако можем условно да разделим имотите на няколко категории, най-луксозните имоти в големите градове стават все по-скъпи в сравнение с икономичните или лошокачествените жилища. За анализаторите става все по-трудно да говорят за пазар на жилища като цяло. Вече трябва да се сравняват различни сегменти и сравними жилища по параметри, качество, местоположение, изпълнение на строителните работи.

Също така трябва да отчетем, че нарастващото ново строителство ще увеличи предлагането на нови жилища. По този начин ще нарасне и общото предлагане на пазара. Вероятният ефект, дори да не бъде в спад на цените, при всички случаи ще доведе до едно много голямо разнообразие и до известно забавяне на срока за сключването на сделките.

- Българинът е силно свързан с имота си, но през последните години като че започва да се учи да го разглежда не само като място за живеене, а и като инвестиция. В последното направено от вас проучване обаче твърдите, че вложението в жилище вече заема предпоследно място по доходност.

- Ние сравняваме инвестицията в жилище от спекулативна гледна точка. В никакъв случай не я сравняваме с алтернативата парите да стоят на банков депозит, например. Или с друг вид относително безрисков начин на спестявания. Ние правим сравнения с някои от възможностите за спекулативна инвестиция. В този смисъл жилищата вече не са толкова силно предизвикателство за инвестиция, каквото бяха през 2003 и 2004 г.

Вече може да се каже, че на глобалния пазар има и други алтернативи, които могат да носят много по-висока доходност. Към момента например инвестицията в български акции може да носи по-висока доходност. Естествено това са условни сравнения, тъй като все пак става въпрос за средни стойности - за индекса SOFIX на българския капиталов пазар и за средните цени на жилищата. Което не значи, че конкретен имот или конкретна акция не може да носи по-висока, или по-ниска доходност.

- Доколко обаче българинът би бил склонен да инвестира в акции, вместо в жилище, дори от гледна точка на народопсихологията?

- Има една съществена разлика. Тя е, че жилището освен спекулативна и инвестиционна ценност има и полезност в употребата, тъй като в него се живее. При всички случаи хората, които имат нужда да разширят своето жизнено пространство и възнамеряват да ползват жилище, със сигурност ще го направят, ако имат възможност. За тях спекулативните намерения за някаква препродажба на жилището в бъдеще са на второ място.

Не трябва да забравяме, че по-голямата част от пазара на имоти е точно такъв - хората купуват или продават жилище с тези мотиви. Все още е много тесен сегментът на продавачи и купувачи, които го правят, защото разчитат на някакви промени в цените в краткосрочен план.