За Родопите се знае, че са обетована земя за човешката цивилизация още от дълбока древност. Най-"меката" планина на България привлича не само с красотата и спокойствието си, но и с богатото си архитектурно и археологическо наследство, със специфичния бит и традиции на местното население.

Настъпващото ново строителство в уникалната по характер и атмосфера територия обаче даде повод на архитекти и кметове да забият тревога. Наскоро те алармираха, че презастрояването в Родопите ще прогони масово туристите. Според тях ако строежите не се ограничат, планината ще се пренасели с курорти, както вече стана по Българското Черноморие.

Засега агресивната нова архитектура все още не е поразила масово традиционния родопски пейзаж. Но с нарастването на инвеститорските апетити рисковете от модерни, но чужди на Родопите архитектурни решения, стават все по-реални. На места като Пампорово, където строителната инвазия е очевидна,



родопският "стил" отстъпва



на луксозните 6-8-етажни хотели. Вместо строителството да се концентрира в няколко ядра, какъвто е принципът на махалите в старите родопски селища, новите обекти вървят по линия на градското застрояване и етажността.

Част от проблема се явяват общите териториално-устройствени планове на общините в Родопите. Повечето от тях не са актуализирани с години. Съществува и практиката те масово да се променят от подробните устройствени планове, които се приемат от общинските съвети за конкретни обекти. Така се разрешава строеж на обекти върху малки зони, тъй като за тях не се прави оценка за въздействието върху околната среда. Строенето на парче обаче разваля специфичния облик на региона, а подробните планове винаги търпят и последващи изменения. Така истинското положение със застрояването на практика не е ясно.

Не се знае например с колко точно се е разраснала легловата база в Пампорово, нито пък с колко още предстои да се увеличи. По данни на арх. Веселина Троева само за няколко години броят на леглата в Пампорово се е увеличил 3 пъти. В момента курортът разполага с поне 15 хил. легла при заложени около 5600 в общия устройствен план на курорта от 1999 г. В Чепеларе пък има 78 обекта, които не са съобразени с общия устройствен план на града.

Средоточието Смолян - Чепеларе - Пампорово се разглежда от архитектите като



симптоматичен пример за негативните тенденции



в целия регион.

От 2001 г. в Смолян и Чепеларе действа общ устройствен план, одобрен от двете общини. Миналата година по предложение на кмета Дора Янкова са изготвени подробни устройствени планове на 3 ядра от курортния комплекс Пампорово, които са на територията на Смолянска община. Предстои да бъде съгласуван и актуализиран общ устройствен план.

Според Лидия Станкова, директор на Дирекция "Устройство на територията" към Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), частичните промени в рамките на Смолян са слабост, тъй като актуализацията не засяга частта от Пампорово, която остава в Чепеларската община. "Освен това увеличението на легловата база задължително налага и ново проектиране на инженерната инфраструктура - водопровод, канализация, пречиствателни станции, електроснабдяване, което не е направено", коментира тя.

Проблемите в Родопите не свършват с новото строителство. Статистиките сочат, че три-четвърти от територията й са изоставени планински райони. И то, при положение че две-трети от Смолянска област са обявени за "зони за целенасочено въздействие". До момента обаче инвестициите се насочват там, където вече има нещо изградено, а не където трябва да се стимулира развитие.

Административно-териториалната разпокъсаност на Родопите, отдалечеността от големите икономически центрове - локомотиви, малкият процент обработваема площ, лошата инфраструктура, обезлюдяването на цели общини като Мадан, Рудозем, Златоград, са все недостатъци на този край. Проблем има и с горите, които се стопанисват в съсобственост в идеални граници и където се преплитат интересите на частните стопани, общините и държавата.

Риск за родопската архитектура създават и инвеститорите, които бързат да построят и да продадат, без да стопанисват. Това ражда



най-хищническото застрояване,



защото се търси максимално уплътняване, максимална височина и разгъната застроена площ. "При продажбите инвеститорите имат минимум 300% печалба, след което си връщат заема и нямат никакъв ангажимент по последващото ползване и управление", казва арх. Станкова.

Според арх. Тодор Булев реалната заплаха не е от струпване на инвестиции, а от увеличаващия се брой на изкупуващите земя в Родопите, тъй като това крие риск от промяна на характера на региона. "В регионалните програми е записано да се направи даден обект, но каква площ изисква, как ще се обвърже с нещо друго от околната среда и доколко те са съвместими в една територия, не е решено", казва той. Според него родопската регионална специфика се "разкъсва" между 6-те области и двата региона на планиране, на които е разделена планината.

"Необходима е нова териториално-устройствена схема за целия регион, която да се одобри със закон от МС и върху която да се изгради план за цялостното развитие на Родопите", смята арх. Булев. Планът трябва да обозначава ясно териториите, където може да се строи и да се развива туризъм. Не малко от колегите му са на мнение, че целият регион трябва да получи статут на защитена територия, за да има по-строг режим на застрояване.

Архитектите обаче са разделени в мнението си за необходимостта от закон за Родопите. "В най-добрия случай той ще отнеме поне година и



накрая ще стане както на морето,



където в рамките на година-две констатирахме, че нещата са изтървани от контрол", казва арх. Станкова. Според финансовия директор на Фондацията за реформа в местното самоуправление Здравко Сечков пък общините трябва да разрешат проблемите си в рамките на сегашните планове, тъй като националната политика в тази област до 2013 г. вече е приета.

Покрай остарелите териториално-устройствени планове в Родопите, няма и цялостна визия за развитие на туризма. Съчетанието от добра база и уникални природни дадености е основа за гостоприемство през цялата година. Все още обаче селският, културно-историческият, екотуризмът не са добре развити. Няма изградени туристически маршрути, които да обхващат цялата планина. Самите родопчани вече заявяват, че начинът, по който се развива Пампорово, го превръща в място най-много за средно заможни хора, но не и в луксозен курорт.

"Ако продължим по начина, по който се развиват Банско и Черноморието, значи сме се насочили към масовия туризъм, т.е



социално слабите от Западна Европа



Решавайки нещата на парче, колкото и да са хубави отделните парчета, от кръпки сами разбирате какво може да се получи", казва кметът на Чепеларе Тодор Бозуков. Според него е необходима стратегия за развитие на региона, която да определи кой сегмент от туризма ще е водещ. "Ако не се спазва принципът планирането на курортите да е на базата на природния фактор, категорията ще продължи да пада и ще загуби и държавата, и туроператорите", смята той.

Според арх. Булев туристическото усвояване трябва да се насочи към съживяване на съществуващите селища в автентичната им среда. "В повечето от тях има сгради, които не се стопанисват, има имоти, които са в селищната черта, но са по-слабо усвоени, както и много стари сгради, които могат да се адаптират", казва той. Според него това ще привлече много повече туристите, отколкото бързото изграждане на хотели, каквито има по цял свят.

Уникалният характер на дадено място навсякъде по света е основа за неговия маркетинг. И въпреки проблемите към момента все още не е изгубена възможността Родопите да се превърнат в "запазена марка".