-----ВИЗИТКА----

Инж. Веселина Генева е собственик на консултантска къща "Амрита" ООД. Експертите на фирмата извършват оценки на недвижими имоти, активи, машини и съоръжения, произведения на изкуството, на скъпоценни камъни и на права на интелектуалната и индустриалната собственост. На пазара фирмата е от 1994 г.

Инж. Генева има специалност "Промишлено и гражданско строителство" и дългогодишен стаж като проектант и организатор проектиране и инвеститор. Член е на Управителния съвет на Асоциацията на българските оценители. Преподавател в курсовете за оценители на недвижими имоти, организирани от АБО.

Фирмата е работила с Агенция за приватизация, повечето министерства, общините София, Пазарджик и Нова Загора и банките: ОББ, Биохим, Пощенска, Демирбанк, Емпорики банк, ДСК и др.

------------



- Инж. Генева, непрекъснато сме свидетели на грандиозни скандали, свързани с държавни или общински имоти, които се продават на ниски цени и на определени хора. Как се получава така, че оценката, дадена от лицензиран оценител, е два-три пъти под пазарната?

- Аз смятам, че първо трябва да се промени законовата уредба, за да могат да се отнемат лицензите на такива недобросъвестни оценители. Тези колеги просто изпълняват поръчаната оценка - по-ниска или по-висока от действителната. Това са хора, които не държат на името си, а са готови за един хонорар да изпълнят една конкретна поръчка и да направят оценката такава, каквато са им я поръчали.

- Бихте ли обяснили как се става оценител и кой дава лиценза за тази дейност?

- Агенцията за приватизация е единственият орган, които има право да издава лицензи за всички видове оценки - на недвижими имоти, активи, машини и съоръжения, цели предприятия, произведения на изкуството, на скъпоценни камъни и на права на интелектуалната и индустриалната собственост. Общо са шест лиценза.

- Какви хора могат да станат оценители?

- Най-общо трябва да имат завършено висше образование и две години стаж по специалността. Преди време се подготвяше и закон за независимия оценител, който не успя да мине на второ четене в предишното народно събрание. Там критериите за отнемане на лиценз бяха много по-точни. По сегашната наредба няма ясни критерии за отнемане на лицензи. В момента има няколко отнети лиценза, но не са ясни причините за това.

- Трудно ли се става оценител? Трябва ли да се дават подкупи някъде?

- В момента наредбата е такава, че Агенцията за приватизация провежда много малко курсове годишно. Желаещите да станат оценители пък са страшно много. Последният път хората стояха цяла нощ пред вратите на агенцията, за да могат да се запишат на курса. Сутринта при отварянето на вратите на агенцията имаше 100 души, а местата бяха 35. Има много фирми, които в момента извършват такива курсове за оценители, но те имат право да издават само сертификати. С този документ обаче не може да се работи с банкови, държавни и общински институции. Това е документ, с който доказвате, че имате някакви познания в областта, но в никакъв случай не може да се упражнява тази професия.

- Колко оценители - като фирми и физически лица, имат право да работят в страната?

- В страната има издадени малко под 11 000 броя лицензи. Това не означава, че 11 000 души имат лицензи, тъй като много от хората имат по 3-4 лиценза - за различните групи за оценяване. Това означава, че около 5000 души в България имат лицензи за оценители. Реално на пазара обаче професията се упражнява от не повече от 1000-2000 души.

- Асоциацията на българските оценители наясно ли е кои оценители манипулират цените на имотите и какви са механизмите за санкции срещу тях?

- Асоциацията има етичен кодекс, но до момента няма въведени някакъв вид санкции към фирмите, за които знаем, че са работили некоректно и са изпълнили нечия поръчка. Знам, че на много малко оценители са им били отнети лицензите, и то не защото са манипулирали цени на имотите, а за някакви съвсем различни неща. Отнемането също се извършва от Агенцията по приватизация и това обикновено става по сигнал.

- Как един оценител получава дадена поръчка?

- Обикновено възлагане става не чрез обществена поръчка, тъй като самата сума не е висока, а обикновено чрез вътрешен конкурс. Възнаграждението, което обикновено се получава, е 1000, 2000 или 3000 лв. Самият оценител си преценява колко разноски ще има по оценката и колко ще му струва.

- Колко средно взима един оценител, ако има за обект двустаен апартамент в столичен квартал?

- Най-ниските цени са 90 лв., а най-високите - 200-300 лв. за един апартамент. Цените се определят от самата фирма. Ние примерно разчитаме на това да имаме повече клиенти и по-ниски тарифи. Ние работим най-често с банковите институции, а там цените са фиксирани, за да има ясни правила при даването на банковия кредит.

- А какви са парите, които може да се вземат за оценката на една бивша казарма?

- Самата фирма или оценител първо трябва да си изчисли колко време и колко души ще бъдат необходими за извършване на замервания, огледи, преглед на документи, юрист и др. Тук се вкарват транспортните разходи, за поддържане на офис и още много други. На базата на всичко това се определя хонорарът. Ако цената е много ниска, това трябва веднага да е сигнал в съответната държавна или общинска служба, че този оценител иска да получи пари не само от хонорара, но и от друго заинтересовано от цената на имота лице. Аз лично съм виждала протоколи от конкурси, в които си личи как всички предложения на фирмите вървят в един порядък и има една, която е с 50% по-ниска оферта. Естествено, че тя печели. Това е най-невероятното нещо - че законът казва, че трябва да се вземе предвид най-ниската оферта. Ясно е, че тук има нещо нереално.

- Кажете според вас каква трябва да бъде разликата между стойността на оценката, направена от лицензиран оценител, и пазарната стойност на даден имот? Непрекъснато сме свидетели на сделки, при които оценителят казва 10 000 лв., а същото нещо се продава след месец за 100 000 долара.

- Според мен реалната разлика е не повече от 20%. По принцип оценката е една въображаема и хипотетична стойност. Въпреки това има ясни и конкретни пазарни неща, с които оценителите трябва да се съобразяват. Не е възможно едно нещо, продадено от общината днес за 200 000 лв., утре да се продава за 4 млн. лева.

- Вашата фирма участвала ли е в оценката на военни имоти, които се обявяват от Изпълнителна агенция "Държавна собственост на Министерство на отбраната"?

- Преди няколко години работих с тях, но те се опитаха да ми кажат цената, на която трябва да бъде направена оценката. Това беше по времето на министър Николай Свинаров. Обадиха ми се и използваха имена. Че той е поръчал еди-колко си.

- Имена на министър ли използваха?

- Да. Аз обаче прецених, че не е необходимо да петня името си.

- Колко бихте спечелили допълнително, ако бяхте приели тази оферта?

- Нямам идея. Подразних се, че тези хора използват имена, с които смятат, че веднага ще те накарат да се съгласиш. За нас тези имена не означават нищо. От този момент аз сложих точка и не сме работили повече с тази агенция.