София няма градоустройствен късмет. За век време обликът на града е обръщан многократно с хастара навън. Кризата от войните в началото на 20-и век ражда жилищен хаос, последва икономическо замогване и сиво застрояване, идват бомбардировките, а след това новият строй и масовото строителство на панелни комплекси насред полето. Надеждите за хармония рухнаха окончателно с демокрацията и реституцията. Изразът "частично изменение на плана" се превърна в правило и направи възможни и най-потните градоустройствени кошмари.

Опитът на столицата да сложи ред в строителния хаос с приемането на нов устройствен план 15 години след промените е доста половинчат. Специалистите все пак се надяват, че устройствените правила ще успеят да канализират натиска на пазара в незастроените територии и да сложат край на разгула върху зелените площи и междублоковите пространства. София ще се сдобие с изцяло нови жилищни райони. Ако тук частното не надделее над общото, новите жители на града ще имат шанса да живеят в по-благоустроена среда, а предлагането на жилищно строителство ще е по-разнообразно. Какви и къде ще са новите спални на София и ще успеят ли да задоволят жилищните нужди на пренаселената столица?



Търсене, предлагане и дефицити



Ако се вярва на официалната статистика, София не изпитва неразрешим жилищен проблем и няма да изпитва такъв до 2020 г. Демографската прогноза предвижда дотогава броят на постоянното население в компактния град и околоградския район да нарасне едва със 180 000 души и да стигне около 1,3 млн. И в общината обаче признават, че тази прогноза е неточна, защото стъпва на официалното преброяване на жителите на града от 2001 г. и не отчита междувременно настъпилите промени.

Столицата разполага с достатъчно свободни незастроени територии, за да поеме официално прогнозираното нарастване на населението. При 30 кв. м на жител жилищна площ капацитетът на незастроените площи се оценява на около 220 000 нови жители. Според последния вариант на плана в компактния град може да се очакват да бъдат изградени около 60 000 нови жилища, а в околоградския район - 25 000 жилища. В същото време обаче и в момента дефицитът от жилища се оценява на около 60 000. За да не стимулира изкуствено дисбаланса между търсене и предлагане, общината вече обяви, че ще включи допълнително нови територии за развитие на София.

"Разчетите колко жилища ще бъдат построени са много условни, защото зависят от типа инвестиции в този сектор. Една еднофамилна къща може да бъде вдигната и на 200 кв. м, и на 2000 кв.м. Но ние сме длъжни да дадем възможност за включване на нови територии, за да може да регулираме и да поставим в по-нормални граници самите цени на земята", обяснява главният архитект на София Петър Диков. Два са районите с потенциал за сериозно ново жилищно строителство - североизточната част на града и териториите във Витошката яка. В зоната около София нови жилищни територии се предлагат в яката на Лозенска и Стара планина. Бъдещите жилищни райони обаче ще изглеждат доста различно, като целта е да се отговори на различни тенденции в търсенето.



Под Витоша - еднофамилни къщи с големи дворове



Над 600 ха са незастроените територии под Витоша, те могат прогнозно да поемат около 37 000 нови жители. В този район е предвидена възможност за нискоетажно застрояване и големи дворове, така че да се запазят зелените клинове, слизащи от планината към града и да се отговори на пазарния дефицит за еднофамилни къщи.

"Световната тенденция е хората да живеят в ниски сгради, по възможност с двор. У нас това все още се смята за начин на живот за хората над средната класа, макар че има повишен интерес към този тип жилищно строителство", обяснява главният архитект Петър Диков. В рамките на града достатъчно големи компактни площи за целта няма и алтернатива е Витошката яка. Строителството в новите територии, предвидени за жилища, вероятно ще бъде поето от големи инвеститори или съдружия от собственици заради непосилните разходи по изграждане на съпътстваща инфраструктура.

"Предвили сме по-голямата част от тези територии да бъдат заложени като територии за далекоперспективно развитие. Това не означава задължително, че те ще се реализират в далечното бъдеще, но задължава инвеститорите да поемат за своя сметка изграждането на цялата инфраструктура. Целта е да се спестят средства на общината и да се стимулират по-големи инвеститори", обяснява Диков. Той е категоричен, че занапред изключения от строителните параметри няма да се допускат.

"Няма план, който да е разрешавал повече от 10-метрово строителство в района на Витошката яка. Високото строителство обаче явно е било възможно - има сгради на по 5-6 етажа. Това няма да продължи", категоричен е Диков. В част от териториите общината е заложила и още по-занижени параметри - максимум 7 метра височина или къщи на по 2 етажа, с изискване за богато озеленяване. "При реализиране на тези парамерти София ще запази зелените клинове, без да се налага отчуждаване на земя за тази цел", обяснява Диков.

Очаква се бъдещите жилищни райони под планината да бъдат класически "спални" - без много обслужващи сгради в тях. Те ще са в близост до обслужващи центрове като Бизнес центъра в "Младост" например, а населението ще е сравнително малко. До подобни спални бяха сведени и панелните комплекси поради недовършено строителство на обслужващи сгради в тях през комунизма и едва в последните години това започна да се променя.



Носталгия по правилата



Детска градина на 3 до 5 хиляди жители, училище на 15-20 000 жители, поликлиника и кино - на 40-50 хиляди жители. Тази стройна схема на планиране от времето на социализма остана история с промените и връщането на земята. Оказва се обаче, че и при частната собственост редът е възможен.

Специалистите по градоустройство обещават, че столичани скоро ще могат да видят пряко доказателство за това - кв. "Малинова долина". Тази част на София по чудо е изпаднала от захвата на инвеститорите и архитектите имат шанс да планират целия квартал от нулата. Подобрен устройствен план за "Малинова долина" се прави за пръв път, като общината се възползва от законовата възможност да отчуждава части от терени за обществени нужди, без да плаща на собствениците.

"Законът ни дава възможност при неурегулирани досега имоти да отчуждаваме безвъзмездно до 25% от всеки имот за изграждане на улици, озеленяване, обществени сгради", обяснява арх. Диков. Така в плана на "Малинова долина" е заделен терен от 30 декара за училище, към което ще бъде изграден спортен център, осигурени са площи за три детски градини.

По този модел вероятно ще се регулира и разширението на Горубляне - Горубляне III.



В комплексите - край на уплътняването



"Младост" и "Люлин" - двата най-големи комплекса на столицата, разраснали се шоково през последните години, са поредното свидетелство за неточната демографска статистика. Официално и двата района се водят със спад в броя на населението, регистриран през 2001 г. Спрямо предходното преброяване броят на жителите им се води намалял със съответно 6211 и 4090 души.

"Обликът на тези големи комплекси ще бъде завършен в близките 5-7 години, като основното, което смятаме да допускаме, е строителство на обслужващи обекти", обяснява архитект Диков. Общината обещава да укроти тенденциите за допълнително застрояване и да спре досегашното масово строителство във вътрешнокварталните пространства и градинките. Предвижда се и саниране на панелни жилища, както и преструктуриране на някои комплекси с цел да се отговори на друг дефицит - липсата на общински жилища на по-достъпни цени. Такива жилищни зони са предвидени в жк "Надежда". Преустройство и промяна на предназначението е заложено и за много промишлени територии в рамките на града, които са в упадък. Тези територии в компактния град трябва да намалеят от 13,4 на 11,3%.

Извън София като населени места с потенциал за луксозно обитаване в еднофамилни къщи са Гурмазово, Мала Раковица, Росоман, Пожарево, Пролеша в подножието на Лозен планина, старопланинските селища като Подгумер, Кътина, Войнеговци, витошките Бистрица, Железница. До 2020 г. жилищните територии ще съставляват около 42% от общата площ на града срещу 37% към момента.