Веселин Петров е изпълнителен директор на "Елана пропърти мениджмънт". Дружеството управлява инвестиционната дейност на "Елана фонд за земеделска земя", който притежава 290 000 дка земеделска земя до момента. Компанията е и сред учредителите на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи, която обединява всички акционерни дружества, специализирани със сделки със земя и притежава общо над 1.2 млн. дка.



- Г-н Петров, как се промениха цените на земеделската земя у нас през тази година и какви фактори ръководят този пазар?

- През тази година цената на земята се увеличи средно с 20%, каквато бе и тенденцията в предходните няколко години. Средната цена към момента е около 300-350 лв. за декар, като варира от 170 лв. за някои землища в Северозападна България до 600 лв. в Добруджа. Смятам, че годишното поскъпване от около 20% ще се запази и през идната година, особено за по-големите и носещи висока рента парцели. И не може да бъде иначе, защото само уедрените масиви гарантират развитието на рентабилно земеделие.

- Къде е България по цени на земята спрямо ЕС?

- Анализи на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи показват, че нашата земя е най-евтина. Средната цена за нивите в ЕС се движи от 1500 до 2000 лв. за декар, а ако погледнем към съседна Гърция, там земята е 7 пъти по-скъпа от нашата. С тези сравнения обаче твърде много се спекулира и се създават нереалистични очаквания за невероятно поскъпване на земеделската земя у нас. В старите членки на ЕС тези високи цени се дължат на уедрените парцели, които гарантират далеч по-големи добиви и от там по-висока доходност от земеделието. У нас не е реално да се очакват такива високи цени, защото истината е, че нивите у нас са малки и разпокъсани. Според статистиката над 7 млн. парцели са със средна големина от 5-6 дка. Естествено тези малки масиви в никакъв случай не може да гарантират висока доходност на земеделеца, който след като ги закупи, трябва да търси начини да ги уедрява. Нашите наблюдения показват, че за да се печели от земеделие, арендаторът трябва да разполага с уедрена земя от поне 15 000 дка. Освен това пазарът на земя през последните години се спъва и от законодателни бариери.

- Какво имате предвид?

- Пример за това са последните промени в Закона за собствеността и ползването на земеделски земи. Те задължиха собствениците на земя, ако решат да я продават, първо да я предложат на дългосрочния си арендатор и едва след като той им откаже, да могат да я предложат на друг купувач. Законотворците обаче пропуснаха да въведат срок, в който арендаторът е длъжен да отговори на собственика дали ще купи земята му или не. Затова в доста случаи арендаторите започнаха да злоупотребяват и да бавят нарочно отказа си и така да изнудват собствениците за по-ниски цени на земята.

За нашата асоциация този текст в закона е най-малкото противоконституционен, защото той накърнява правото на собственост на гражданите. Освен това действително се блокира част от пазара. Например нашият фонд годишно изкупува между 80 000 и 100 000 дка земя, а до края на тази година очакваме да купим с 10% по-малко земя точно заради този текст в закона.

- Как си обяснявате, че вече близо 2 години въпреки многобройните сигнали, парламентът не промени този текст?

- Това задължение влезе в сила през февруари 2007 г. и още същата година нашата асоциация многократно повдигаше този въпрос включително и пред Комисията по земеделие в парламента. Тогава обаче ни беше отговорено, че е рано и трябва да се изчака, за да се прецени целесъобразността на поправката. И изглежда още се оценява.

- Нали има "доброволна комасация", тя не действа ли?

- Тя позволи да протича уедряване на земята на ниво ползване. За да проследим схемата, нека вземем за пример землище, например от 10 000 дка. Разпокъсаните ниви на него са наети от 5 различни арендатори, всеки от които има договори за наем със стотици собственици на малките ниви. Събират се тези 5 арендатори и изчисляват, че на всеки от тях се падат общо 2000 дка, които обаче не са на едно място. За да ги уедрят, арендаторите започват да разменят нивите помежду си, докато на края всеки от тях събере земята на едно място. Това временно върши работа, но модерно земеделие не се прави година за година с поредно преразпределяне на масиви.

Освен това не бива да се забравя, че при тази схема собствениците са сключили договор с един арендатор, а реално след тези размествания земята им ще се обработва от друг арендатор. Отворен въпрос е дали собственикът може да упражнява реален контрол при тази схема. Това е все едно аз да наема апартамент от вас и след това да се разменя с някой друг, който да живее под наем във вашия апартамент. Естествено е, че се появяват претенции от собствениците.

- В такъв случай насила ли трябва да се прави уедряването на земята?

- Смятам, че единственият начин да се направи реална комасация е като малките собственици доброволно започнат да обединяват собствеността си. Веднага си давам сметка, че тази идея би навяла тревожни нагласи от миналото - колективизация и т.н. Но аз с пример ще ви покажа икономическата изгода на собственик на земя от 5 дка, ако той се обедини със съседите си и заедно създадат масив от 100 дка. Всеки от малките собственици ще се явява вече собственик на 5% идеална част от огромния масив. Ако такъв уедрен парцел започне да се продава, то цената за декар ще е двойно по-висока, защото наведнъж се предлагат 100 дка. Т.е. съсобственикът на петте декара от общия масив ще вземе за всеки свой декар по 600 лв. Ако не участва в обединението, а реши сам да продава малкия си парцел, никой няма да му даде повече от 300 лв. за декар.

Освен това очакваме и уедрените парцели да повишат цената на арендата до 50%. Знаете, че в момента тези цени са твърде ниски и за година варират между 15 и 20 лева за декар. Колективният парцел от 100 дка ще позволи на арендаторите да подпишат един договор за наем, а не както сега - 20 с различните собственици. На следваща фаза за уедряване на земята предвиждаме и участието на държавата, която да участва в търговете за продажбата й.

- Под каква форма очаквате намесата на държавата?

- При продажбата на тези колективни парцели. За целта трябва най-накрая да се реализира старата идея за компания "Земя" или някакъв фонд "Комасация". Този фонд предварително ще декларира готовността си, че при продажба на такъв комасиран парцел, ще участва в наддаването за цената. Ако дребният парцел струва 300 лв., държавата например ще участва с цена от 450 лв. на декар. Чисто практически съм убеден на 100%, че държавата няма да купи тези големи парцели, защото цената й ще е доста по-ниска от тези на другите пазарни субекти, но тя ще даде някаква психологическа увереност на хората, които колективно създадат тези масиви, че ще имат по-високи цени за декар.

Донякъде има аналогия с фонда за гарантиране на депозитите в банките - целта е той никога да не бъде използван, но все пак съществуването му дава спокойствие на цялата система. Давам си сметка, че такъв фонд би се осъществил с един Закон за комасацията и реализирането на идеята ни трябва да се оцени от депутатите в парламента.

- През последните години периодично се появяваше идеята за поземлен данък...

- Смятам, че много се спекулира с въвеждането на този данък. Милиони собственици и съсобственици на парцели от по 5 дка ще са платци на данък в порядък на десетина лева. Администрирането на процес по събирането на такива дребни суми е достатъчно скъп и трудоемък. Той ще трябва да ангажира изцяло данъчната администрация и ще намали нейната ефективност.