Данни на Националния статистически институт показват, че към началото на годината в България има 2.134 млн. жилищни сгради. 73% от тях обаче са се появили между 1946 и 1990 г., а едва 0.7% от жилищата са вдигнати след 2001 г. Т.е. въпреки строителния бум от последните години българите масово живеят в стари жилища. Което се вижда и с просто око - блоковете са в окаяно състояние, сякаш току-що са оцелели след бомбардировка, фасадите им се разпадат и дори заплашват живота на случайни минувачи. Вътре жилищните сгради не са по-гостоприемни. Всички сме били в блокове без осветление и асансьори, от които се разнасят всякакви странни миризми.

За да изглеждат добре жилищата, трябва да се поддържат. А за целта трябват пари и най-вече съгласието на всички собственици в блока. Все някой обаче трябва да отдели време и енергия, за да убеди съседите, че сградата трябва да се поддържа. След това пък остава ежемесечният ангажимент да събира от всяко домакинство пари за това.

Отскоро на българския пазар работят около 30 фирми, които предлагат услуги, наподобяващи



нещо като частен домоуправител



Срещу заплащане те намират хора за чистене на стълбите, грижат се асансьорите да са в изправност, плащат сметките за ток и вода на общите части, поддържат градинките пред сградата и т.н. Фирмите дори поемат ангажимент да организират общите събрания на блока и да помагат при спорове между съседите.

В Европа подобни фирми отговарят дори за плащанията на индивидуалните сметки за ток, отопление и вода, но у нас такива услуги почти не се използват, разказват хора от бранша. Много от тези фирми биха се заели и с цялостното саниране на сградите, но и това почти не се прави.

Две нови кооперации на бул. "Симеоновско шосе" 36 вече използват услугите на частен домоуправител. Веднага прави впечатление, че около двете сгради не се развяват боклуци, а в градинките отпред има дори цветя. Собствениците разказват, че на първото им общо събрание фирмата строител на кооперациите им е предложила частния домоуправител. Хората са доволни и смятат, че таксата от 20 лв. на месец не е много за поддръжката на общите части.

"Грижим се за близо 600 апартамента в цяла София, като събираме между 5 и 10 лв. на апартамент", разказва Владимир Владимиров от MSI Vitosha - фирмата, която поддържа двете кооперации на бул. "Симеоновско шосе". Цялата такса на месец, заедно с разходите за ток и вода за общите части,



не надхвърля 20 лв. на жилище,



допълва той. Цената, която плаща едно домакинство, зависи от това какви услуги искат от фирмата собствениците, например дали само почистване или и поддържане на тревните площи. Много зависи и от това колко са апартаментите в сградата. Ако са повече, месечната такса пада.

Собствениците могат и сами да изберат как да плащат за услугата. Може да бъде месец за месец, на тримесечие или за цялата година. Освен това желаещите нямат ангажимента да отидат до офисите на наетия домоуправител. Обикновено човек от фирмата минава да събира таксите.

Според Владимиров за разлика от обикновените домоуправители неговата фирма гарантира пълна прозрачност при харченето на събраните пари. "Обикновено откриваме банкова сметка на името на управителния съвет на етажната собственост. И всеки, който дойде в офисите ни, може да получи информация какво се случва с парите в нея", разказва Владимиров. Средствата обаче не се събират произволно. Още на първото общо събрание се гласува бюджет на сградата. Тогава се определя какви услуги ще се ползват, ще се правят ли ремонти и въз основа на това се определя и каква сума е необходима. Владимиров неслучайно смята, че



доброто водене на документацията



е доста важно, тъй като и най-добрият домоуправител не може да гарантира, че ще пази с години всяка бележка за всеки разход. Все пак класическият домоуправител работи на доброволни начала и по принцип не може да отделя толкова време за грижи по съседите си, защото трябва и да ходи на работа.

Такава е ситуацията и с книгата на собствениците, която вече е задължителна за всеки блок според новия закон за етажната собственост. В нея трябва да се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и началната дата на настаняване. Законът задължава вписването да се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите - до 15 дни от началната дата на настаняването.

Частните домоуправители са много по-прилежни дори в това отношение. "Работим със специален софтуер, в който е вписана цялата необходима информация. Ясно е кои са собствениците, има ли наематели и изобщо кой влиза и кой излиза от сградата", разказва Владимиров.

Той гарантира, че колегите му от фирмата са на разположение постоянно и са готови да помогнат при всеки възникнал проблем. "Телефоните ни са включени по 24 часа", подчертава Владимиров. Дори през нощта да спре асансьорът, ще намерим фирма, която да го поправи, обещава той. Ако обаче собствениците си наемат фирма, обикновено



в блока има техен човек през целия ден



На Запад има цяла индустрия, която се върти около този тип услуги, и цял един отделен бранш, наречен facility management. Заетите в него се грижат не само за блоковете, но и за офис сгради, молове и др. Причините за сравнително бавното му навлизане в България са твърде много. Въпреки предимствата на такива услуги, собствениците на много сгради предпочитат да не се възползват от тях. Точно до двете кооперации на "Симеоновско шосе" има и друга нова сграда, която не си е наела частен домоуправител. "Искаме да се възползваме от такива услуги, но не можем да се разберем със съседите", разказва Ана, която живее в сградата. Според нея 20 лв. на месец не са много, а има видима разлика между поддържаните кооперации и нейната. Ана допълва, че сега плащат 7 лв. на чистачка, но това не е достатъчно за поддръжка на сградата.

Специалисти смятат, че разбирателството между съседите е сериозен проблем, дори когато има пари. Някои споделят, че дори когато хората вече са избрали фирма, първите шест месеца вървят много трудно: собствениците не плащат сметките си, закъсняват. Стават по-редовни едва когато видят, че има промени и те са положителни.

Все пак за много собственици на жилища в България разходите си остават основен проблем. Наскоро изследване на "Алфа Рисърч" показа, че 54% от сънародниците ни са готови



да заделят само по 4 лв. на месец



за поддръжка на блока си, а столичани биха прежалили максимум по 8 лв. Затова и facility фирмите нямат клиенти в панелни блокове. "Собствениците на панелни жилища ни търсят за информация, но когато научат цената, се отказват", разказва Цветан Йолов, управител на фирмата "Добрите съседи", които също предлагат домоуправителски услуги. Такава е ситуацията и извън София.

Фирмата на Йолов прибира средно по 10 лв. от домакинство, но в цената влизат само домоуправителските услуги, без почистване и поддръжка на градинките пред блока. "В панелните блокове поддръжката отдавна е занемарена и хората не са склонни да отделят пари за това", коментира Йолов. На всичкото отгоре старите блокове имат нужда не просто от редовно чистене, а и от сериозни ремонти. Йолов твърди, че фирмата му би работила и с по-стари жилища, но засега няма желаещи. Затова и "Добрите съседи" поддържа 10 нови сгради и то само в София.

Най-странното в този бизнес е, че българинът е склонен да плати грандиозна сума за нов апартамент, а после може да се стиска за 10 или 20 лв. месечно за поддръжката му. Но може би има основание - в много "престижни" квартали на София на практика няма ни улици, ни канализация, а калта и мръсотията са неизтребими, независимо колко пари си склонен да дадеш.





ЗАКОНЪТ

Според новия закон за етажната собственост управлението на такива сгради може да става по два начина - чрез общо събрание на собствениците или чрез сдружение на собствениците. Основната разлика между двете е, че сдружението като юридическо лице ще може да кандидатства за средства за саниране на жилищата по структурните фондове.

На сайта на Министерството на регионално развитие и благоустройство може да бъде намерен образецът на споразумение за създаване на сдружение на собствениците. В него се вписва всеки от собствениците с трите му имена, описание на имота - например ап. №, магазин № или офис 3 на 1-ви приземен етаж, и делът на собствеността в %.

Ако сдружението е теглило кредит за саниране, а някой от собствениците продаде имота си, купувачът е длъжен да поеме задълженията и плащанията - включително и вноските по заема за енергийна ефективност.

По закон този тип обединения задължително се регистрират в общината най-късно до 2 седмици след учредяването им. Дори само 1 собственик да напусне, сдружението се разпада.