Предстои да сключа предварителен договор за закупуване на имот. Задължително ли е той да е писмен, след като сме се разбрали за всичко?

Ч.Ц., София



Голяма част от покупко-продажбите на имоти стават или чрез теглене на кредити, или при нуждата от време за проучване или пък за набавяне на определената сума за сделката. Често хората искат и да се застраховат срещу евентуални измами или пък от появата на други купувачи или продавачи. И тук някъде на помощ идва една много разпространена форма - предварителният договор.

Уредбата на този договор се съдържа в трите алинеи на чл. 19 на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Според първата от тях предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Всички договори за покупко-продажба на недвижими имоти изискват такава форма. Това автоматично означава, че предварителните договори за тях са валидни, ако са в писмена форма. Не е задължително да са в нотариална форма, но трябва да са писмени. Интересно е да се отбележи, че според чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. И макар да има хипотеза, при която предварителният договор може да стане окончателен чрез съд, то за него се изисква само писмена форма.

Това е и първото задължително условие при предварителните договори. На следващо място в тях трябва да се съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Това означава първо задължително да бъде посочено между кого и кого се сключва той - да бъдат посочени пълните имена със съответните данни за адрес, ЕГН и т. н. След това трябва да се напише предметът на договора, т.е. имотът. Добре е той да бъде описан подробно, като за целта може да се ползва описанието в нотариалния акт или съответния друг акт за собственост на продавача (например договор за покупка или за замяна и т. н.). После трябва да се отбележи цената - точно и конкретно. Най-добре е след това да се посочи срокът на договора. Това означава да се отбележи крайна дата за сключване на окончателния договор. Те могат да се споразумеят и че при определени обстоятелства този срок може да бъде продължен - например банката не отпусне навреме кредит, при болест и т. н. Ако правят такава уговорка обаче, е добре и тя да фигурира в предварителния договор.

После трябва да се запишат правата и задълженията съответно и на купувача, и на продавача. Най-важните от тях са задълженията на продавача да представи всички документи, с които се установява правото му на собственост и се изискват от закона за нотариалното оформяне на сделката, както и да предаде владението на купувача след заплащането на съответната сума и след преминаването през нотариуса. За купувача основното задължение е плащането на сумата в уговорения размер и срок.

Във всички предварителни договори се записва изрично размерът на капарото, което купувачът дава. В него трябва задължително да се запише какво става с тази сума при съответно неизпълнение на която и да е от страните. Важно за предварителния договор е и да се запише как се разпределят разноските за нотариални, държавни и местни такси - колко плаща купувачът и колко - продавачът.

Предварителният договор не трябва да се подценява и към него трябва да се пристъпва с внимание като към окончателен договор. Защото, макар и в писмена форма, той се сключва свободно, т.е. не в някаква правно защитена форма. Освен това в даден момент този договор може да стане окончателен въпреки волята на някоя от страните - било на купувача, било на продавача. Защото според чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор "може да предяви иск за сключване на окончателния договор". Пак там е записано, че "в такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила". Или казано иначе, ако примерно купувачът не изпълни задължението си да плати цената за имота и се опита да се откаже, то продавачът може да поиска от съда да го задължи да си изпълни задълженията. И ако има редовен предварителен договор, то е почти сигурно, че съдът ще го направи. Същото се отнася и до продавача. Ако той се опита да се откаже, купувачът може да поиска да бъде сключен окончателен акт, който да го направи собственик. По закон съдебното решение замества окончателния договор. Освен това то има силата на изпълнително основание. Това пък означава, че чрез това решение се стига и до принудително изпълнение на заложеното в предварителния договор.