Ще заменя един голям имот за два по-малки, за да има и за двете деца след време, както и да са ни по-малко разходите. Има ли някакви особени правила при замяната, какви са процедурите и правилата?



К.К., София



Недвижим имот може да се придобие по много начини - чрез продажба, чрез дарение, по наследство, по давност. Има обаче още един способ, който се използва нерядко - например или, за да се вземе по-голямо като размер жилище, или като възможност за получаване на ведомствен апартамент, или заради преместване в друг град, или за получаването на недвижим имот от общината или държавата. Става дума за замяната като вариант за придобиване на недвижим имот. Още тук може да се отбележи, че определено се забелязва и тенденцията да се заменя един голям имот за няколко по-малки, като примерно единият се продаде после, а в другия се живее, за да се спестява от комунални разходи.

Замяната е възмезден двустранен договор. Какъвто е например и продажбата. Всъщност при замяната се използват основно правилата за продажбата, макар Законът за задълженията и договорите, Законът за местните данъци и такси, Гражданският процесуален кодекс, Правилникът за вписвания да й посвещават специални текстове или пък да я споменават отделно. Затова е най-добре да се следват всички правила и процедури, които се следват при покупко-продажбата.

Така или иначе чрез договора за замяна страните се задължават да си прехвърлят собствеността върху съответните недвижими имоти. Още тук трябва да се отбележи, че могат да бъдат заменяни и ограничени вещни права - например да се замени право на строеж или надстрояване срещу апартамент. Могат да се заменят имоти в различни нотариални райони - например имот в София срещу такъв в Пловдив или Бургас. Предмет на замяната може да са реални имоти, но може и да са идеални части. Възможно е да се заменят неравностойни имоти - един примерно за 50 000 лева или евро срещу друг за 150 000 лева или евро. Тогава законът допуска изравняването с пари. В този случай ще са налице характеристиките на две сделки - на замяна и на продажба. Може да се замени и движима вещ за недвижим имот - например луксозна кола за гарсониера.

При замяната важат всички изисквания като при продажбата относно лицата, които могат да я извършат. Те трябва да са дееспособни. Допуска се замяна и от лица под запрещение или пък малолетни или непълнолетни, но тогава това става само с разрешение на съда.

При този договор може да се използва пълномощник, но тук е необходимо да се знае, че в пълномощното трябва изрично и подробно да е описан имотът, за който се дава правото да бъде заменен. Същото се отнася и за прокуристите, търговските пълномощници и управителите на дружествата - те трябва да имат изрично и подробно пълномощно. При това с нотариално заверен подпис. Ако се заменя имот на ООД, в случая може вместо пълномощно да се представи заверен протокол от Общото събрание на дружеството.

Замяната се изповядва пред нотариус в района на имотите. Ако този район е различен, то тогава страните имат право на избор в кой от тях да го сторят. Нотариалното производство се движи по общите правила. Заменителите трябва да представят документ, удостоверяващ, че са собственици на заменяни имот, данъчни оценки, документ, че са погасили задълженията си към държавата, пълномощно - ако сделката ще се изповядва от пълномощник или пълномощници, акт за граждански брак - ако някой от имотите е съпружеска имуществена общност, удостоверение за наследници - ако имотът е наследствен, и т.н.

При замяната, ако не е уговорено друго, местните данъци се плащат от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго. Може обаче да се уговори, че данъкът се дължи от двете страни. Тогава те отговарят солидарно. Нотариалните такси се плащат според закона и тарифата. Плаща се и такса за вписване на сделката.

Накрая се получава и нотариален акт, в който е описано подробно какво прехвърля единият и какво другият, изрично се записва, че страните са съгласни да извършат замяната на описаните имоти при определените условия. Този нотариален акт е документът, който доказва и извършването на сделката, и правното основание, на което ще се владее имотът, и в крайна сметка и собствеността върху него.