Искам да наема жилище. Как да оправя нещата юридически и за какво трябва да внимавам? Задължително ли е да сключвам договор, или може и на добра воля?

Ю.А, София



На пръв поглед договорите за наем на имот изглеждат по-простички и по-безопасни от тези за покупко-продажба например. Често обаче това изобщо не е така и последиците и проблемите около договора за наем се оказват далеч по-сложни и неприятни, отколкото при на практика по-уредените продажби. При наемите много често възникват спорове и за това кой и колко дължи, примерно за ток, вода, парно, или пък дали наемателят и наемодателят е виновен за една или друга повреда, или кога да бъде прекратен договорът, и още много подобни.

Основните разпоредби и общите правила, свързани с наемния договор, са описани в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и в Гражданския процесуален кодекс (ГПК). В чл. 228 от ЗЗД пише, че с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Този договор е възмезден и двустранен. Той се смята сключен от момента на постигане на съгласие между страните за цената и периода, през който ще се ползва вещта. Страните по договора за наем свободно определят наемната цена. Не е задължително тя да бъде уговорена само в пари, макар че при недвижимите имоти това е почти единствената форма.

Договор за наем може да се сключи за не повече от 10 години, ако документът е подписан от собственика на имота. Ако е подписан от негов пълномощник, максималният срок е 3 години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години. През 2007 г. бе направена поправка в закона, според която десетгодишният срок не важи, ако наемният договор е търговска сделка.

И тук стигаме до отговор на конкретните въпроси. За валидност на наемния договор не е необходимо да бъде спазена някаква форма, например писмена. Тя обаче е не само за предпочитане, но дори е много желателна. При това е добре подписите да са заверени нотариално, а документът да бъде вписан. Така при нужда ще е най-лесно да се докаже и неговото съществуване, и всичко записано като права и задължения в него при евентуални спорове. А такива има страшно много и абсолютно никой не е застрахован от тях. Достатъчно е да се даде пример как според чл. 237, ал.1 от ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър". Това означава, че ако наемодателят продаде, дари, замени имота, предмет на наемния договор, то съответно купувачът и надареният не могат да изгонят веднага наемателите. Това обаче е само при хипотезата, че договорът е писмен, и то вписан.

Затова е добре в договора за наем на имот да се запишат подробно правата и задълженията и за двете страни. Те могат да следват и законовите указателни разпоредби. Така наемодателят например е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, и да я поддържа в състоянието, което отговаря на нейното предназначение. При имотите това означава, че трябва да извършва всички необходими поправки, с изключение на дребните, примерно причинени от замърсяване, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и др. В договора трябва да бъде вписано, че той трябва да осигури спокойното ползване на вещта от наемателя, да получава наема в размер и срок, определен в договора, и да си върне имота след прекратяване на договора.

Наемателят обичайно има задължението да плаща наемната цена, както и да върне имота след прекратяването на договора така, както го е получил. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те са по причина, за която той не отговаря. Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху имота. Наемателят, ако ползва помещение в етажна собственост, е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение, включително и по искане на управата на етажната собственост.

Обичайно наемателят заплаща консумативните разходи, свързани с ползването на имота - ток, вода, телефон, парно, за почистване и т.н. Но винаги може да има спорове за това. По тази причина е добре и това да се уточни и детайлизира в писмен договор.

Съгласно ЗЗД договорът за наем се прекратява с изтичането на наемния срок. Ако обаче след това използването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Договорът може да се прекрати с едномесечно предизвестие от всяка от страните. Това се прилага, когато договорът за наем е без определен срок. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.