Преди няколко години с мъж, с който живеех на семейни начала, си купихме апартамент. Покупката стана с кредит, който успяхме да погасим междувременно. Имотът е на името и на двамата, по равно. Наскоро се разделихме. Как можем да разделим имота и мога ли аз да изкупя неговите части, за да остане само за мен?



А.Т., София



Има много правни и житейски варианти, които водят до съсобственост. Сред тях са наследяването, придобиването на имот по време на брак, построяването на общ имот между роднини. В конкретния случай също става дума за сделка, която е довела до съсобственост.

Според Закона за собствеността (ЗС) "правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица - държавата, общините и други юридически или физически лица". Частите на съсобствениците винаги се считат равни до доказване на противното.

В случая важно значение има чл. 33 от ЗС. Според него съсобственик може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия. Той трябва да декларира писмено пред нотариуса, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията се окаже неистинска или "ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия". Искът обаче трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Пак ЗС дава основното решение на проблема със съсобственост между лица, които искат да я разделят. Така нормативният акт разпорежда, че "всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта". Изрично е записано, че разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот. Както и че искът за делба не се погасява с давност.

Доктрината и законът познават два вида делби - доброволна и съдебна. Доброволната делба се извършва чрез договор. При него страните прекратяват изцяло съсобствеността върху вещ или право. Важно е да се знае, че той се използва, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове - примерно недвижим имот или земи да се поделят на части, които да могат да се ползват самостоятелно. След като отделните страни по договора се разберат кой какъв дял ще получи, какво ще има в него, може да се пристъпи и към сключването на съответното споразумение. Ако имотът, имуществото не може да се раздели на реални дялове, то и тук е предвидена възможност за доброволна делба. Нейната форма се използва, когато се дели само една вещ - например апартамент, кола, а съделителите са повече. Всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура - в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари. Законът казва, че ако имотът не може да се "подели удобно", то тогава той може да се изнесе и на публична продан и всеки получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан. Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците или пък при участието на всички съсобственици вземе участие и несъсобственик на вещта.

И при съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици. Според Гражданско-процесуалния кодекс исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение върху недвижим имот се предявяват по мястото, където се намира имотът. Писмената искова молба се подава в районния съд по местонахождението на имота.