Купувам имот и имам притеснения дали няма да излязат някакви стари задължения по него. За какво трябва да следя и по какъв начин трябва да се изчистят нещата?



В.В., София



Определено винаги при купуване на имот хората се притесняват да не бъдат измамени, дали купуват от собственик, дали всичко с плащането и с нотариалния акт е наред. Обичайни са и опасенията за това дали няма тежести от рода на възбрана или ипотека върху имота. И обикновено за всички тези неща се следи и проверява в службите по вписвания, при нотариуса, в имотния регистър, навсякъде.

В същото време обаче някак се изпуска нещо, което само на пръв поглед изглежда дребно - дали са покрити всички разходи за т.нар. консумативи или битови сметки. Става дума за сметките за ток, вода, телефон, парно, както и за това дали са платени всички такси и данъци по имота - основно дали са покривани или покрити през годините местният данък и таксата смет. Всички тези сметки може да се окажат със стотици, а и дори хиляди левове и да се превърнат в твърде неприятна изненада за бъдещите нови собственици на съответния имот.

Затова и този въпрос изобщо не е, а и не трябва да бъде подценяван. Всъщност още веднага трябва да се отбележи, че тези проблеми съществуват предимно при т.нар. стари имоти. Т.е. имоти, които са били вече собственост на някого, в които е живяно или пък поне са били годни за обитаване и са имали ток, вода, телефон и парно. И не са от т.нар. ново строителство, в което има закупуване от строител и първо нанасяне. Въпреки че и при последното понякога има твърде непредвидени разходи след придобиването на собствеността.

Така или иначе обаче проблемът с консумативите и платените или неплатени данъци и такси възниква основно при покупката на вече ползван, притежаван, третиран имот. Затова е важно да се знае, че от момента на извършването на нотариалната сделка за покупко-продажба на имота, от нейното вписване и от сдобиването с нотариален акт купувачът става собственик. От този момент нататък той е длъжен да поеме и всички задължения по поддръжката и използването на имота, включително и по отношение на дължимите такси и данъци, както и за разходите за ток, вода, телефон, парно.

Специално за данъците и такса смет трябва да се отбележи, че задължение на новия собственик на имот е да декларира покупката пред данъчните в двумесечен срок. И от този момент той дължи данък и такса смет.

Иначе по силата на чл. 28 от закона за местните данъци и такси данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски в следните срокове: от 1 март до 30 юни и до 30 октомври на годината, за която е дължим. На предплатилите от 1 март до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто. Важно е да се знае, че "при прехвърляне (каквото има и при покупко-продажба) на недвижим имот или при учредяване на вещни права върху недвижим имот дължимият до прехвърлянето данък, включително за месеца на прехвърлянето, се заплаща от прехвърлителя преди прехвърлянето". Именно след този момент купувачът става титуляр и вече негово задължение е да плаща местните данъци и такса смет.

По същия начин стои и въпросът за разходите за т.нар. консумативи - вода, ток, парно, телефон. До момента на вписването на сделката всички задължения са за сметка на продавача - и към Енергоснабдяване, и към топлофикация, и към БТК, и към ВиК. Всеки купувач може и да откаже да ги плати до вписването. Още повече че партидите в съответните фирми доставчици на въпросните услуги са все още на името на продавача. Но този отказ определено ще е лош избор и може да се върне срещу купувача. Защото просто не може да се плащат новите задължения, без да се платят старите. А неплащането може да доведе до прекъсването на доставката на голяма част от тези услуги - телефон, ток, топла вода. А после проблемите са още по-големи - разкарване, плащане на допълнителни такси за включване и т.н.

А иначе задълженията вече си тегнат на купувача и след вписването на сделката единственият му шанс ще е да съди съответно продавача, като се окаже, че има скрити сметки. Необходимо е да се отбележи все пак и че ако купувачи се натъкнат на неплатени с години например сметки за парно (които може да възлизат на стотици и дори хиляди левове), то те имат възможност да изпратят нотариална покана до продавача и да поискат той да ги покрие доброволно. Ако не го направи, то купувачите имат право да заведат дело. Но съдебен процес в случая си е много и като време, и като усилия, и като разходи. Последните може да се окажат повече и от сметките дори.

За да се избегнат всички тези неприятности, е добре още преди сключване на договора да се поиска от продавача да плати всички задължения до момента на сделката, както и да предаде бележките, които да удостоверяват, че това се е случило. Освен това е хубаво и дори задължително да се направи една обиколка на фирмите доставчици, при която купувачът да подаде съответните документи и да бъде вписан като титуляр на сметките, които ще се плащат в бъдеще.