Имам намерение да правя голямо преустройство в апартамента си. Трябва ли да искам някакво съгласие от съседите? В какви случаи такова не е необходимо? Имам ли някакви задължения, свързани с ремонта?



А.К., София



Със Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) са въведени редица задължения на собствениците, ползвателите и обитателите. Според чл. 6 например собствениците са длъжни да "не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата". Те не трябва да причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата, както и са длъжни да не завземат общи части на сградата.

Задължително изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи, както и "да не накърняват добрите нрави". Дължни са и да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост. Освен това не могат да не заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване". Това те правят съразмерно с притежаваните идеални части.

Заедно с това в ЗУЕС има и още две задължения за собствениците. Според едното те са длъжни да не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното. Другото пък ги задължава да "не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата".

В Закона за устройство на територията (ЗУТ) пък изрично е определено кога не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях. Първият случай е, когато не се променя предназначението им - например от жилище да става офис или пък склад. Такова съгласие няма да трябва дори и ако се променя предназначението на обекти, но само в случаите, когато те са разположени в нежилищни сгради.

Вторият вариант, при който не се иска съгласие, е, когато не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им. На следващо място са случаите, в които не се изменят съществено общите части на сградата. Съгласие не трябва и ако се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос, както и ако се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици. Има и още две хипотези. Едната е, когато се преустройват помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда. Тук обаче има още едно условие - "в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване". В случая трябва да има проект, да са спазени всички строителни правила, да не се бутат например носещи колони. Задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата, а когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта.

Иначе не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост и при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда. Тук са случаи, в които даден обект е бил жилище, после е преустроен за офис, магазин или нещо подобно и после отново му се възстановява жилищното предназначение.

Във всички останали случаи обаче се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. Според ЗУТ, "когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост". Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж, казва още законът.

В чл.185 от ЗУТ е посочено също, че преустройството и когато не се иска съгласие, и когато трябва да се иска съгласие се допуска само ако не може да се намери друго техническо решение. Във всички случаи решението трябва "да отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и да се извърши по начин, най-благоприятен за засегнатия имот".