Има ли някакви рискове, ако ипотекирам имот?

П.Х., София



За обезпечение на едно вземане може да се учреди залог върху движима вещ или върху вземане и ипотека върху недвижим имот. Залог и ипотека могат да бъдат учредени както за свое, така и за чуждо задължение. Това е записано в чл.149 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Именно там може да бъдат открити и основните положения, свързани с ипотекирането.

Когато става дума за обезпечение - недвижим имот, се говори за ипотека. Когато е движима вещ - автомобил, машини, някаква стока и т.н, тогава става дума за залог. Под недвижим имот може да се има предвид терен, парцел, построена къща, отделен апартамент.

Няма спор, че проблемите, свързани с ипотеките, станаха особено актуални през последните години. Това се случи основно заради масовото взимане на банкови кредити за купуване на имоти. Не са единични случаите, в които ипотеки се учредяват и при взимането на заеми или кредити за ремонти, за обучение, за развиване на бизнес, за здраве. И не малко хора се опариха с ипотеки през тези години. Не само по отношение на плащането на вноските по кредитите, не само заради това, че нерядко ипотекирани имоти бяха продавани на публична продан при процедура за принудително изпълнение.

Ипотеката се учредява чрез вписване, което се извършва въз основа на договор или на закона. Оттук се различават и двата вида - договорна и законна. Ипотеката може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Договорът за ипотека (договорна ипотека) задължително се сключва с нотариален акт. В него задължително се посочва имотът, върху който се учредява ипотеката, обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично. Задължително ипотеката трябва да бъде учредена върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Що се отнася до законната ипотека, то тя се учредява при два случая. Първият от тях е в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора. Вторият е в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване. Тук ипотеката възниква не по договор, а по закон на базата на акт за отчуждение или пък за делба. Няколко закона предвиждат такава законна ипотека - например за собствеността и ползването на земеделски земи, за кредитните институции, за паметниците на културата. Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението или за делбата. Молбата трябва да съдържа всички данни, които ги има и в договора за ипотека.

Важно е да се знае, че голямо значение при ипотеката има вписването. При договорната ипотека това следва да се извърши служебно от нотариус, който издава нотариален акт. Но ако няма вписване, няма и ипотека. Вписването е важно и с друго - че дава и ред на ипотеката. Така върху един имот може да има няколко последователни ипотеки. Този, в чиято полза е вписана ипотеката, има право първи да удовлетвори претенциите си.

По закон - чл.172 от ЗЗД, действието на вписването на една ипотека трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване. Вписването се подновява по молба, която трябва да бъде придружена от препис от договора или от молбата за учредяване на ипотеката.

Кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той.

Ипотеката обезпечава вземането само до размера на сумата, за която е извършено вписването. Тук има едно изключение. Ако е вписано, че вземането е лихвоносно, ипотеката обезпечава и лихвите за определен в закона срок. Освен това ипотеката обезпечава вземането на кредитора за разноските за учредяването и за подновяването й, съдебните разноски и разноските по изпълнението.

Важно е да се знае и че ипотеката не се заличава автоматично. Не рядко хора, които продават имота си, след като са си върнали кредита, с изненада установяват, че ипотеката си стои вписана. По ЗЗД вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение. То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот. Заличаването погасява ипотеката.

Ако не може да погаси вземането, длъжникът може да се окаже в твърде проблемна ситуация - публична продан, за да се удовлетворят претенциите на кредитора. С публичната продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.