Доколко ме задължава сключването на предварителен договор за продажба на имот? Истина ли е, че в един момент мога да бъда съден, ако впоследствие се откажа от него?

Ф.А., София



Предварителните договори у нас най-често са използвани като един вид застраховка срещу появата на други купувачи или продавачи. Те се сключват и заради страх, че ще има промяна в последния момент на условия и цени, и се прави всичко възможно това да се предотврати. Предварителният договор стана неотменна част и от тегленето на жилищен кредит. Освен това при тези договори на практика има отлагане на сключването на окончателната сделка и това често дава време за набавяне на необходимата сума или пък за набавянето на документи, необходими за изповядване на окончателната сделка. Тук някъде обаче свършват добрите новини за страните по тези договори. Защото те са наистина опасни и много обвързващи.

Първоначално трябва да се отбележи, че уредбата на предварителния договор основно е в Закона за задълженията и договорите, в Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и в Закона за собствеността (ЗС). Тази уредба със сигурност обаче не е достатъчна при масовото използване на тези договори. Още повече, че и съдебната практика е твърде противоречива, когато споровете около този договор стигнат до съда.

Така или иначе, според чл. 19 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Пак там е записано и че "предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма". Това означава, че този договор може и да не минава през нотариус. Това обаче изобщо не прави този договор "слаб", с възможност за лесно измъкване или нещо подобно.

Защото изрично за него законът (ЗЗД) е предвидил хипотеза за това този предварителен договор да стане окончателен "насила", чрез съд, независимо от последващо нежелание на някоя от страните.

Така в чл.19, ал. 3 от ЗЗД е записано, че "всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор". В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Това означава, че всеки предварителен договор може да стане окончателен въпреки волята на някоя от страните. Например ако купувачът не изпълни задължението си да плати цената за имота и се опита да се откаже, то продавачът може да поиска от съда да го задължи да си изпълни задълженията. И ако има редовен предварителен договор, то почти сигурно е, че съдът ще го направи. Същото се отнася и до продавача. Ако той се опита да се откаже, то купувачът може да поиска да бъде сключен окончателен акт, който да го направи собственик.

В Гражданския процесуален кодекс има специална глава, озаглавена "Производство за сключване на окончателен договор". Там е посочено, че "при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си". На практика съдебното решение замества окончателния договор. В него се възпроизвеждат фактически клаузите от предварителния договор. Още нещо, което трябва да направи всеки човек, сключващ такова споразумение, е много внимателно да подписва. Евентуално съдебно решение има силата на изпълнително основание, което означава, че се стига и до принудително изпълнение на заложеното в предварителния договор.

В ГПК има изричен текст, че когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Това означава, че ако те не са налице, няма и да има съдебно решение.

С решението си да обяви предварителния договор за окончателен съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.